（1）譲渡所得の計算方法

譲渡所得は、土地や建物を売った金額（収入金額）から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。

（2）取得費の概要

取得費には、売った土地や建物の購入代金、建築代金、購入手数料などの取得に要した金額のほか設備費や改良費なども含まれます。
　

（3）取得に要した金額とは

取得に要した金額とは、資産を取得した時の買入代金や製作原価にその資産を取得するために直接要した費用などを加えた金額をいいます。

（4）設備費とは

設備費とは、資産を取得した後に加えた設備費用をいいます。

（5）改良費とは

改良費とは、資産を取得した後に加えた改良のための費用で通常の修繕費以外のものをいいます。

なお、建物の取得費は、購入代金又は建築代金などの合計額から減価償却費相当額を差し引いた金額となります。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得は、土地や建物を売った金額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。

取得費に含まれるもの

取得費に含まれる主なものは次のとおりです。ただし、事業所得などの必要経費に算入されたものは含まれません。

①土地や建物を購入（贈与、相続又は遺贈による取得も含みます。）したときに納めた登録免許税（登記費用も含みます。）、不動産取得税、特別土地保有税、印紙税
　なお、業務の用に供される資産の場合には、これらの税金は取得費に含まれません。

②借主がいる土地や建物を購入するときに、借主を立ち退かせるために支払った立退料

③土地の埋立てや土盛り、地ならしをするために支払った造成費用

④土地の測量費

⑤所有権などを確保するために要した訴訟費用
　これは、例えば所有者について争いのある土地を購入した後、紛争を解決して土地を自分のものにした場合に、それまでにかかった訴訟費用のことをいいます。
　なお、相続財産である土地を遺産分割するためにかかった訴訟費用等は、取得費になりません。

⑥建物付の土地を購入して、その後おおむね1年以内に建物を取り壊すなど、当初から土地の利用が目的であったと認められる場合の建物の購入代金や取壊しの費用

⑦土地や建物を購入するために借り入れた資金の利子のうち、その土地や建物を実際に使用開始する日までの期間に対応する部分の利子

⑧既に締結されている土地などの購入契約を解除して、他の物件を取得することとした場合に支出する違約金

土地を売却するために、借家人に対して立退料を支払い、地主の方から立退いてもらったために借家人の建物を取り壊すことはよくあります。

この費用はどういった区分になるのでしょうか？

結論的には、譲渡所得の計算上控除される取得費に該当します

決して不動産所得の計算上控除される必要経費にはなりません。

（土地を譲渡するために支出した費用であるため）

参考

【所得税法基本通達38-1】

土地を建物付きで取得した場合等で、その建物等を取得後おおむね1年以内に取り壊すなど当初からその土地を利用する目的である場合には、その建物等の取得に要した金額及び取り壊しに要した費用の合計額（廃材等がある場合にはその処分金額を差し引いた金額）は、土地の取得費として取り扱われます。

【所得税法基本通達38-11】

土地、建物等の取得に際し、その土地、建物などを使用していた者に支払う立退料その他その者を立ち退かせるために要した金額は、その土地、建物などの取得費又は取得価額として取り扱う。

遺産分割に際して取得した資産の訴訟費用・弁護士費用は、相続人間の紛争・争いに対応する費用（家事的支出）であり、取得費には該当しません。

贈与等により取得した資産でも次によるものは、取得費に算入することが出来ます。

（1）取得原因

贈与・相続・遺贈による取得

（2）費用の範囲

受贈者（取得者）などが、その資産を取得するために「通常必要を認められる費用」を取得している場合

ただし、事業所得などの必要経費に算入されているものは除かれます。

（3）取得費算入が認められる費用の具体例

次に掲げる費用は、主に取得費に算入される費用です

・登記費用

・名義変更料

・登録免許税

・不動産取得税

（4）概算取得費控除との選択

上記に掲げる費用は、譲渡所得の計算について、概算取得費を適用している場合には、相続登記費用、名義変更費用などを費用として取得費に計上することは出来ません。

借地権の取得費には、土地の賃貸借契約又は転貸借契約（これらの契約の更新及び更改を含む。以下「借地契約」という）をするに際して借地権の対価として土地所有者又は借地権者に支払った金額のほか、次に掲げる金額は取得費に含むものとする。

ただし①に掲げる金額が建物等の購入代価の概ね10％以下の金額である時は、強いてこれを区分しないで建物等の取得費に含めることが出来る。

①土地の上に存する建物等を取得した場合におけるその建物等の購入代価のうち借地権の対価と認められる部分の金額

②賃借した土地の改良のために土盛り、地ならし、埋め立てなどの整地に要した費用の額

③借地契約にあたり支出した手数料その他の費用の額

④建物等を増改築するに当たりその土地の所有者又は借地権者に対して支出した費用の額

平成26年税制改正が入った事項です。土地等については、平成26年12月31日までの適用ですのでご注意ください

(1)相続税額の取得費加算の特例の概要
この特例は、相続により取得した土地、建物、株式などを、一定期間内に譲渡した場合には、相続税額のうち一定金額を譲渡資産の取得費に加算することができるというものです。

(注)この特例は譲渡所得のみに適用がある特例ですので、株式等の事業所得、雑所得に係る株式等の譲渡については、適用できません。

(2)　特例を受けるための要件

イ　相続や遺贈により財産を取得した者であること。

ロ　その財産を取得した人に相続税が課税されていること。

ハ　その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること。

(3)　取得費に加算する相続税の額
 　取得費に加算する相続税の額は、次のイ及びロで計算した金額の合計額又はハの金額のいずれか低い金額となります。

イ　土地等を売った場合

 　土地等を売った人にかかった相続税額のうち、その者が相続や遺贈で取得したすべての土地等(注)に対応する額

(注)

1　土地等とは、土地及び土地の上に存する権利をいいます。

2　土地等には、相続時精算課税の適用を受けて、相続財産に合算された贈与財産である土地等や、相続開始前3年以内に被相続人から贈与により取得した土地等が含まれ、相続開始時において棚卸資産又は準棚卸資産であった土地等や物納した土地等及び物納申請中の土地等は含まれません。

【算式】

その者の相続税額×【その者の相続税の課税価格計算の基礎とされた土地等の価額の合計額】÷

　｛【その者の相続税の課税価額】+【その者の債務控除額】｝

ただし、既にこの特例を適用して取得費に加算された相続税額がある場合には、その金額を控除した額となります。

ロ　土地等以外の財産（建物や株式など）を売った場合
 　土地等以外の建物や株式などを売った人にかかった相続税額のうち、譲渡した建物や株式などに対応する額

【算式】

その者の相続税額×【その者の相続税の課税価格計算の基礎とされた譲渡資産の価額の合計額】÷

　｛【その者の相続税の課税価額】+【その者の債務控除額】｝

ハ　この特例を適用しないで計算した譲渡所得の金額

（4）この特例の適用を受けるための手続き

この特例を受けるためには確定申告をすることが必要です。

確定申告書には、

①相続税の申告書の写し（第1表、第11表、第11表の2表、第14表、第15表）

②相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書

③譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書[土地・建物用])や株式等に係る譲渡所得等の金額の計算明細書などの添付が必要です。

②の計算明細書を利用すると、取得費に加算される相続税額を計算することができます。

　平成25年度に改正が入るかと言われましたが、平成26年度の税制改正に織り込まれました。

以前に会計検査院から指摘されていた項目ですのである程度の予測はつきましたが、実務ではかなり影響があると思われます。

　平成5年バブル崩壊直後に、当時の地価動向や譲渡に対する税率変更に鑑み、そして物納件数が増加したことも影響して、土地に対する譲渡益の特典として改正が行われました。

　この平成27年1月1日から適用の税制改正によって、物納が増えるかもしれないですね。

かなり減少した物納（平成24事務年度では、申請件数自体全国で約200件です、未処理繰り越し等考慮外）

案件ですが、クローズアップされるかもしれません。

国税庁ホームページ：物納処理状況等

（1）適用期限

適用期限は、平成27年1月1日以後開始の相続・遺贈に適用されます。

相続税の基礎控除額の改正と同じ時期です。

（2）改正点（平成27年1月1日より適用）〜土地等について〜

譲渡所得の計算式

収入金額−【（取得費+譲渡費用）+取得費加算額】＝譲渡所得の所得金額

　相続で取得した土地等のうち、譲渡していない土地等に対応する相続税額を取得費に加算することが出来ました。

　別記載してます取得費加算について、現行の土地以外の取得費計算と同様に（つまり、土地等の特例がなくなります）計算します。

土地等・建物や株式などを売った人にかかった相続税額のうち、譲渡した土地等・建物や株式などに対応する額

＜算式＞ イメージとして簡単にいうと相続税額のうちその財産に対応する金額です

（厳密に言うと若干違いますが）

取得費に加算する相続税の額＝

その者の相続税額×その者の相続税の課税価格の計算の基礎とされた譲渡資産の価額/【その者の課税価格+その者の債務控除額】
 

1　土地等とは、土地及び土地の上に存する権利（借地権が代表）をいいます。

2　土地等には、相続時精算課税の適用を受けて、相続財産に合算された贈与財産である土地等や、相続開始前3年以内に被相続人から贈与により取得した土地等が含まれ、相続開始時において棚卸資産又は準棚卸資産であった土地等や物納した土地等及び物納申請中の土地等は含まれません。