（1）耕作権（小作権）とは 

小作契約により、一方（小作人）が他方（地主）に小作料を支払って、その所有する農地を耕作し、または採草放牧地で養蓄する権利です。

もはや時代にそぐわない用語だということで、近年の農地法改正で、農地法から「小作」という言葉は削除されましたが、改正前は、「所有権以外の権原に基づいて、農地を耕作に利用すること」全般を小作と呼んでいました。

（2） 耕作権の設定・解除

農地法では、小作権を保護するために、まず小作権を設定・移転するためには、原則として市町村の農業委員会または都道府県知事の許可を要するものとし、小作契約が賃貸借である時は、その解除などについても原則として都道府県知事の許可を必要としています。府県知事の許可を必要としています。 

※1）物権の永小作権と、債権の賃借小作権とがありますが、一般的に永小作権は、皆無に近いので後述にて耕作権（小作権）とは、賃借小作権に限定します。

※2）永小作権は、賃借小作権とは違い、物権であるから排他性を持ち、土地の所有権者の意思に関わらず自由に処分をすることができる。当然登記によって第三者に対抗することができ、相続も可能である。

よって、地主サイドからすると、権利が直接的支配となりますので、このような契約は通常しないはずです。

（3）ヤミ小作に注意

農地の貸し借りには、農地法第３条の許可が必要ですが、この許可を受けていないものを「闇小作」といい、一般的には無許可賃貸借のことです。

農地法は、小作の中でも特に賃貸借を強力に保護していますが、「闇小作」は保護されません。

相続評価において、実際に耕作権が設定されているつもりでも、農業委員会の農業台帳に記載がなければ、原則的にはヤミ小作となってしまいます（事由を話しても、認めてくれないことや後々のトラブルにもなりかねます）。今のうちにきちんと確認しておいてください。

（4）農地法改正と農地の賃貸借
平成21年度の農地法改正は，農業の後継者難や耕作放棄地の増加等に対応するとともに、農業の活性化・高度化を進める観点から、担い手の多様化が求められているながら、現行制度のもとでは、真に農業経営に意欲を有する企業等による農業生産法人の設立や資本参加・経営多角化等を阻害する場合があるという事実から，また農地の有効利用の徹底と優良農地の転用規制の厳格化を進めつつ、農地を有効利用する経営体等への規制を極力緩和すべきという方向性であるものといえます。

（5）農地法改正と農地利用の責務 
平成21年度の農地法改正により、 「農地について所有権、賃借権などの権利を有する者はその適正かつ効率的な利用を確保しなければならない」とする規定が適用されます。農業委員会の監視強化にも繋がるとされています。

農地の納税猶予を受けている方で、現在ほぼ休耕田・畑に近い方にとっては、今までは農地として継続要件として認められていた地域でも、「打切事由がより厳格化される」ととらえられますので、今後注意とより一層の対策が必要となると思われます。

耕作権の評価

農地の相続税を評価する場合における「耕作権割合」は、下記に掲げるとおりとします。

（兵庫県・大阪府を例に）

耕作権割合表

平成２１年１２月の農地法改正により、貸借（使用貸借、賃貸借）による農地権利の移転に限り、一定の要件を満たせば農業生産法人以外の法人でも許可を受けることができるようになり、農業参入に関して一般企業への門戸が大きく開かれることになりました。このことは農地法第３条第３項に規定されています。

①解除条件付き貸借契約要件

貸借により農地を使用する権利を取得しようとする者が、取得後において農地を適正に利用していないと認められる場合には、使用貸借または賃貸借を解除するという条項が契約書面に記載されていることが必要です。
具体的にいうと、許可申請をしている法人が万一農業から撤退することになった場合を想定し、農業委員会または都道府県知事は許可申請を審査する際に、次の４つの事項が契約書面に記載されているかを確認することを求められています。
（イ）農地等を明け渡す際の原状回復義務者は誰か
（ロ）原状回復費用の負担者は誰か
（ハ）原状回復がなされないときの損害賠償の取決め
（ニ）貸借期間の途中での契約終了について違約金支払の取決め

②地域での適切な役割分担要件

これは非常に大事です。特に事前に農業委員会やJAなどとの協力・指導を得ながら進めることが重要です。これはわかりやすく言うと、地域社会と協力していけるかどうかということです。適切な役割分担とは、地域の農業の維持発展に関する会合に出席したり、水路などの共同利用施設の取決めを守ることなどで、確約書、誓約書などの形で協定を結ぶことが求められます。そのうえで継続的安定的に農業を経営できると見込まれることを営農計画書等で示すことが必要になります。

※なお、農地法第３条第３項の規定により３条許可を受けた者（法人も個人も）は、許可後の農地の利用状況について、農業委員会または都道府県知事に報告しなければなりません（改正後かなり厳しく取り締まっている地域もあります）。報告は毎事業年度終了後３ヶ月以内に、農地法施行規則第２３条に掲げる事項を記載する必要があります。この他、許可を受けた者が、上記の要件を満たしていないことが判明した場合、農業委員会等はその者に対し必要な措置を講ずるよう勧告できるようになりました。この勧告に従わなかった場合、農業委員会等は必ず許可を取り消さなければならないと定められています。