住宅ローン控除の適用要件 - 林茂明税理士事務所（明石市）

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住宅借入金等特別控除（ローン控除）の適用要件

（1）対象者

住宅ローンを利用してマイホームを新築した方

（2）控除の適用を受けるための要件

個人が住宅を新築等した場合で、住宅借入金等特別控除の適用を受けることができるのは、次の要件を満たすときです。

（3）共通の適用要件

次のすべての要件を満たす必要があります（国税庁ホームページより：令和7年4月現在の法令）

番号	適用要件
1	住宅の新築等の日から6か月以内に居住の用に供していること。
2	この特別控除を受ける年分の12月31日まで引き続き居住の用に供していること。（注）個人が死亡した日の属する年にあっては、同日まで引き続き住んでいること。
3	次の（1）または（2）のいずれかに該当すること。（1）　下記（2）以外の場合イ　住宅の床面積（注1）が50平方メートル以上であり、かつ、床面積の2分の1以上を専ら自己の居住の用に供していること。ロ　この特別控除を受ける年分の合計所得金額が、2,000万円以下であること。（2）　特例居住用家屋または特例認定住宅等の場合イ　住宅の床面積（注1）が40平方メートル以上50平方メートル未満であり、かつ、床面積の2分の1以上を専ら自己の居住の用に供していること。ロ　この特別控除を受ける年分の合計所得金額が、1,000万円以下であること。
4	10年以上にわたり分割して返済する方法になっている新築等のための一定の借入金または債務（住宅とともに取得するその住宅の敷地の用に供される土地等の取得のための借入金等を含みます。）があること（注2）。
5	2以上の住宅を所有している場合には、主として居住の用に供すると認められる住宅であること。
6	居住年およびその前2年の計3年間に次に掲げる譲渡所得の課税の特例の適用を受けていないこと。（1）　居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例（措法31の3①）（2）　居住用財産の譲渡所得の特別控除（措法35①）（注）被相続人の居住用財産の譲渡所得の特別控除（措法35③）により適用する場合を除きます。（3）　特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例（措法36の2）（4）　財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例（措法36の5）（5）　既存市街地等内にある土地等の中高層耐火建築物等の建設のための買換え及び交換の場合の譲渡所得の課税の特例（措法37の5）
7	居住年の翌年以後3年以内に居住した住宅（住宅の敷地を含みます。）以外の一定の資産を譲渡し、当該譲渡について上記6に掲げる譲渡所得の課税の特例を受けていないこと。 (注)一定の資産を譲渡したことにより上記6に掲げるいずれかの特例の適用を受ける場合において、その資産を譲渡した年の前3年分の所得税について住宅借入金等特別控除を受けているときは、当該譲渡をした日の属する年分の所得税の確定申告期限までにその前3年分の所得税について修正申告書または期限後申告書を提出し、かつ、当該確定申告期限までに当該修正申告書または期限後申告書の提出により納付すべき税額を納付しなければならないこととされています。
8	住宅の取得（その敷地の用に要する土地等の取得を含みます。）は、その取得時および取得後も引き続き生計を一にする親族や特別な関係のある者からの取得でないこと。
9	贈与による住宅の取得でないこと。

（注1）床面積の判断基準は、次のとおりです。

1　床面積は、登記簿に表示されている床面積により判断します。

2　マンションの場合は、階段や通路など共同で使用している部分（共有部分）については床面積に含めず、登記簿上の専有部分の床面積で判断します。

3　店舗や事務所などと併用になっている住宅の場合は、店舗や事務所などの部分も含めた建物全体の床面積によって判断します。

4　夫婦や親子などで共有する住宅の場合は、床面積に共有持分を乗じて判断するのではなく、ほかの人の共有持分を含めた建物全体の床面積によって判断します。

ただし、マンションのように建物の一部を区分所有している住宅の場合は、その区分所有する部分（専有部分）の床面積によって判断します。

（注2）一定の借入金または債務とは、例えば銀行等の金融機関、独立行政法人住宅金融支援機構、勤務先などからの借入金や独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社、建設業者などに対する債務です。ただし、勤務先からの借入金の場合には、無利子または0.2パーセントに満たない利率による借入金はこの特別控除の対象となる借入金には該当しません。また、親族や知人からの借入金はすべて、この特別控除の対象となる借入金には該当しません。

両親・祖父母より住宅取得資金の贈与を受けた場合

　住宅の取得等に際して住宅取得等資金の贈与を受け、「住宅取得等資金の贈与税の非課税」（措法70の2）または「住宅取得等資金の贈与を受けた場合の相続時精算課税選択の特例」（措法70の3）（以下、併せて「住宅取得等資金の贈与の特例」といいます。）を適用した場合には、その適用を受けた住宅取得等資金の額を控除します。

よく、税務署より指摘される項目です。確定申告書の記載に関しても注意が必要です。

住宅借入金等特別控除の計算方法・計算式

　住宅借入金等特別控除の控除額は、住宅ローン等の年末残高の合計額（住宅の取得等の対価の額または費用の額（注1、2）が住宅ローン等の年末残高の合計額よりも少ないときは、その取得等の対価の額または費用の額。以下「年末残高等」といいます。）を基に、居住の用に供した年分の計算方法により算出します（100円未満の端数金額は切り捨てます。）。（国税庁ホームページより：令和7年4月現在の法令）

（注1）住宅の取得等に関し、補助金等（国または地方公共団体から交付される補助金または給付金その他これらに準ずるものをいいます。以下同じです。）の交付を受ける場合（平成23年6月30日以後に住宅の取得等に係る契約を締結する場合に限ります。以下同じです。）には、その補助金等の額を控除します。

（注2）住宅の取得等に際して住宅取得等資金の贈与を受け、「住宅取得等資金の贈与税の非課税」（措法70の2）または「住宅取得等資金の贈与を受けた場合の相続時精算課税選択の特例」（措法70の3）（以下、併せて「住宅取得等資金の贈与の特例」といいます。）を適用した場合には、その適用を受けた住宅取得等資金の額を控除します。

住宅の区分		居住の用に供した年	控除期間	各年の控除額の計算（控除限度額）
認定住宅等	認定長期優良住宅認定低炭素住宅	令和4年・令和5年	13年	年末残高等×0.7％（35万円）
		令和6年	13年	年末残高等×0.7％（31.5万円）（注１）
		令和7年	13年	年末残高等×0.7％（31.5万円）
	ZEH水準省エネ住宅	令和4年・令和5年	13年	年末残高等×0.7％（31.5万円）
		令和6年	13年	年末残高等×0.7％（24.5万円）（注２）
		令和7年	13年	年末残高等×0.7％（24.5万円）
	省エネ基準適合住宅	令和4年・令和5年	13年	年末残高等×0.7％（28万円）
		令和6年	13年	年末残高等×0.7％（21万円）（注３）
		令和7年	13年	年末残高等×0.7％（21万円）
その他の住宅		令和4年・令和5年	13年	年末残高等×0.7％（21万円）
その他の住宅		令和6年・令和7年	０年（注４）	年末残高等×0.7％（０万円）（注４）

（注１）特例対象個人が控除を受ける場合には、控除限度額が35万円になります。
（注２）特例対象個人が控除を受ける場合には、控除限度額が31.5万円になります。
（注３）特例対象個人が控除を受ける場合には、控除限度額が28万円になります。

（注４）新築等のその他の住宅のうち、令和5年12月31日までに建築確認を受けたものまたは令和6年6月30日までに建築されたものは、控除限度額が14万円として10年間の控除が受けられます。ただし、特例居住用家屋に該当する場合は、令和5年12月31日までに建築確認を受けたものが対象となります。

（注5）特例対象個人

個人で、年齢40歳未満であって配偶者を有する者、年齢40歳以上であって年齢40歳未満の配偶者を有する者または年齢19歳未満の扶養親族を有する者をいいます。

（注）　年齢または配偶者もしくは扶養親族に該当するかどうかの判定は、令和６年12月31日（これらの方が年の途中で死亡した場合には、その死亡の時）の現状によります。

住宅借入金等特別控除の手続き要件

住宅借入金等特別控除の適用を受けるための手続は、控除を受ける最初の年分と2年目以後の年分とでは異なります。

（1）　控除を受ける最初の年分

　控除を受ける最初の年分は、必要事項を記載した確定申告書に、下記の「提出書類等」に掲げる区分に応じてそれぞれに掲げる書類を添付して、納税地（原則として住所地）の所轄税務署長に提出する必要があります。

（注1）給与所得のある方について、平成31年4月1日以後、給与所得の源泉徴収票は、確定申告書への添付または確定申告書を提出する際の提示が不要となりました。ただし、確定申告書を作成する際には引き続き給与所得の源泉徴収票が必要となりますので、税務署等へお越しになる際には忘れずにお持ちください。

（2）　2年目以後

　2年目以後の年分は、必要事項を記載した確定申告書に下記の「提出書類等」の「（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書」（付表が必要な場合は付表を含みます。）のほか、「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」を添付することで特別控除の適用を受けることができます。

また、給与所得者は、控除を受ける最初の年分については、上記（1）のとおり、確定申告書を提出する必要がありますが、2年目以後の年分は、年末調整でこの特別控除の適用を受けることができます。

この場合、税務署から送付される「年末調整のための住宅借入金等特別控除証明書兼給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書」と「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」を勤務先に提出する必要があります。

住宅借入金等特別税額控除の共通の提出書類等

確定申告書に添付する必要があります共通の提出書類（国税庁ホームページ参照）

1	「（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書」 ※　連帯債務がある場合は「（付表）連帯債務がある場合の住宅借入金等の年末残高の計算明細書」も必要です。
2	金融機関等から交付された「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」（注3）
3	家屋の「登記事項証明書」（注1）などで床面積が50平方メートル以上（特例居住用家屋または特例認定住宅等の場合は、40平方メートル以上50平方メートル未満）であることを明らかにする書類
4	家屋の「工事請負契約書」または家屋の「売買契約書」の写しなどで家屋の取得対価の額を明らかにする書類
5	＜土地の購入に係る住宅借入金等について控除を受ける場合＞（1）　土地の「登記事項証明書」(注1、2)などで敷地の取得年月日を明らかにする書類（2）　土地の売買契約書の写しなど土地の取得対価の額を明らかにする書類
6	＜国または地方公共団体等から補助金等の交付を受けた場合＞市区町村からの補助金決定通知書などの補助金等の額を証する書類
7	＜住宅取得等資金の贈与の特例（措法70の2、70の3）を受けた場合＞贈与税の申告書など住宅取得等資金の額を証する書類の写し

（注1）「登記事項証明書」については、計算明細書への「不動産番号」の記載または「登記事項証明書」の写しの添付に代えることができます。

（注2）マンションなどで家屋の「登記事項証明書」に敷地権の表示がある場合は、家屋の「登記事項証明書」でも差し支えありません。

（注3）敷地の購入に係る住宅借入金等が次の（1）から（3）までのいずれかに該当するときは、それぞれに掲げる書類の提出が必要になります。

（1）　家屋の新築の日前2年以内に購入したその家屋の敷地の購入に係る住宅借入金等であるときは、次のイまたはロの別に応じてそれぞれに掲げる書類

イ　金融機関、地方公共団体または貸金業者からの借入金

家屋の登記事項証明書などで、家屋に一定の抵当権が設定されていることを明らかにする書類（上記表の3の書類により明らかにされている場合は不要です。）

ロ　上記以外の借入金

家屋の登記事項証明書などで、家屋に一定の抵当権が設定されていることを明らかにする書類（上記表の3の書類により明らかにされている場合は不要です。）または貸付けもしくは譲渡の条件に従って一定期間内に家屋が建築されたことをその貸付けをした者もしくはその譲渡の対価に係る債権を有する者が確認した旨を証する書類

（2）　家屋の新築の日前に3か月以内の建築条件付きで購入したその家屋の敷地の購入に係る住宅借入金等であるとき

敷地の分譲に係る契約書の写しなどで、契約において3か月以内の建築条件が定められていることなどを明らかにする書類（上記表の3の書類により明らかにされている場合は不要です。）

（3）　家屋の新築の日前に一定期間内の建築条件付きで購入したその家屋の敷地の購入に係る住宅借入金等であるとき

敷地の分譲に係る契約書の写しなどで、契約において一定期間内の建築条件が定められていることなどを明らかにする書類（上記表の3の書類で明らかにされている場合は不要です。）

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