借地権付き土地建物の譲渡所得の配分 - 林茂明税理士事務所（明石市）

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土地建物の譲渡所得の配分（建物借地権が設定されている土地）

　【概要】

個人から法人へ賃貸していた土地の譲渡代金の分配方法

【質問】

個人から法人へ賃貸していた土地を借地人である法人と共同で第三者に売却しました。譲渡代金の分配はどうなるのでしようか。

【回答】

　個人の所有地を法人に賃貸していた場合においてたときには、その土地の賃貸借契約によって次のとおり譲渡代金を処理することとなります。

1. 権利金を授受して借地権の設定があった場合又は借地権の認定課税があった場合（事例的に少ないかもしれません）

底地と借地権は、それぞれ地主と借地人が所有していたことから、譲渡代金のうち借地権の割合相当額を借地人が、底地割合相当額を地主が取得することとなります。

2. 相当地代又は無償返還届出書を提出していた場合

このケースでは、借地人に税務上借地権の価額は帰属していないこと及び契約上立退料等を請求しないこととなっているから、土地の譲渡代金全額が地主に帰属することとなります。

3.通常の地代超相当の地代未満の場台

このケースでは、譲渡代金のうち支払地代の額が相当の地代の額に占める割合を乗じた金額を地主に、これを控除した金額が借地人に帰属することとなります。

なお、※建物を取り壊して譲渡した場合においても借地権の存続期間中は、借地権は消滅しません。

※建物を取り壊して譲渡した場合、借地上の建物が朽廃している場合を除き、滅失したとしても借地人が地主（土地所有者）に賃借料を払っている場合には、借地権は消滅しません。

【関係法令等】

所法3 3、法基通13— 1一15

千葉県税理士会相談事例参照（税理士サイトＴＡＩＮＺより）

あくまでもご自身の事例に関しては、所轄の税務署、税理士への相談含めて、自己責任においてご対応ください

「無償返還の届出書」が提出されている場合の土地建物の譲渡対価の区分

0概要】

・無償返還に関する届出書が提出されている土地の譲渡対価の区分

【事例】

　同族会社であるA社は、数年前、代表取締役甲氏の所有する土地に社屋を建設するため、建物の所有を目的とする土地の賃貸借契約を締結している。また、当該契約締結後、A社は、甲氏との連名で作成した土地の無償返還に関する届出書により、甲氏がA社から無償で土地の返還を受ける旨、納税地の所轄税務署長に届出をしている。

　当年において、不動産業を営むB社から当該土地及び建物の買取りの申し出を受け、A社と甲氏は売却する意向で交渉を進め、譲渡価額の総額の台意をしたところである。これにより、A社の有する（借地権付）建物、また、甲氏の有する無償返還届出書が提出されている土地について、各々の譲渡価額を区分することを検討している。一般的に土地と建物を一括譲渡した場台の譲渡対価の区分は、土地と建物の価額比で対価総額を按分してそれぞれの資産の売買価額を算出する方法（按分法）が多く採用されている。しかし、本件のように、譲渡対象物件が（借地権付）建物とその敷地である場合、土地の権利を借地権と底地に分離する必要性を勘案すると、按分法の基礎となる価額の算定等に苦慮している。本件のような場台、譲渡対価を合理的に区分計算する方法をご教示いただきたい。

【回答】

　譲渡価額の総額は、理屈の上では、A社には建物の価額に借地権の価額を加算した金額を、甲氏には土地の価額から借地権の価額を控除した金額を配賦することになる。ところで、土地の無償返還に関する届出書が提出されている甲氏の貸宅地については、自用地としての価額の100分の80相当額（相当の地代通達8)で評価することとされている。(本件の場合、同通達8の注書にある使用貸借には該当しない。）。

　この貸宅地の評価の思考は、使用貸借でない限り借地借家法の適用があるところ、たとえば存続期間3 0年の普通借地権の設定契約に、土地の無償返還の約定が含まれていたとしても、長期間土地の利用が制約されている実体を捉え、価額に勘酌したものと考えられる。また、同条件の契約である場合において、仮に賃借人が賃借期間10年経過後20年の使用期間を残して売却するようなときは、譲渡対価の配賦要素として、借地人が残期間の使用権を喪失したことによる対価清算を考慮すべきではないかという思考になろう。これにより、譲渡価額の算定は、貸宅地として減額を受けるのであれば、反射的に借地権の価額を認識すべきことに牽引される。ただ、この思考によリ按分法の価額を算定する場合には、精通者意見価格等を参酌して譲渡価額の総額を按分することになるから、各々の資産価額の算定根拠を整備しておくことが肝要となろう。

　一方、相続税及び贈与税の評価通達では、土地の無償返還に関する届出書を提出している場合、借地権の価額を零（相当の地代通達5)とする取扱いを定めている。この評価の思考に準じて取引価額を検討するのであれば、借地人に帰属する借地権の価額を零とすることも想定できる。しかし、当該評価の思考は、地主が借地人に譲渡をする場合等のように、市場が総体的に限定される場合の限定価格と同視できる当事者間の取引形態になると思量する。

東京税理士会会員相談室0182　相談事例参照　【東京税理士界令和4年9月1日第7 8 8号掲載】

（税理士サイトＴＡＩＮＺより）

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