平成25年度税制改正において、4点の事項について改正が行われることになりました。

具体的には

平成26年1月1日から適用される改正が2点。

平成27年1月1日から適用される改正が2点です。

【平成26年1月1日から適用される改正事項】

①二世帯住宅に関する事項

特定居住用宅地等における一等の建物にかかる同居の判定要件の見直し

【従前の取り扱い】

外階段で行き来することが出来る一棟の二世帯住宅（構造上区分あり）：小規模宅地等の減額なし

内階段で家の中を行き来することが出来る一棟の二世帯住宅：小規模宅地等の減額あり

【改正事項】

一棟の二世帯住宅について、構造上区分のあるものについては、現行では、特例の適用対象となりません。これを、被相続人及びその親族が各独立部分に居住していた場合には、その親族が相続又は遺贈により取得したその敷地の用に供されていた宅地等のうち、被相続人及びその親族が居住していた部分に対応する部分を特例の対象とすることとされます。

〜建物区分所有法1条に規定する建物（区分所有登記されている建物）については、改正後も被相続人の居住の用に供されていた部分に限り、小規模宅地等の減額が適用されます（従前どおり）

②老人ホームの入所により空家となっていた建物の敷地についての判定見直し

特に「終身利用権の取り扱い」について〜居住用宅地等の取扱い改正〜

次のいずれにも該当する場合には、相続の開始直前において居住の用に供されていなかった宅地等について、老人ホームの終身利用権を取得した場合であっても、（空家となった）被相続人等が居住の用に供していた家屋の敷地の用に供されている宅地等は、相続開始の直前において居住の用に供されていたものとして特例を適用することとする

①被相続人の身体または精神上の理由により要介護認定を受けた被相続人が、老人ホームに入所していたこと、または障害者支援認定を受けていた被相続人が障害者支援施設等に入所していたこと

②老人ホームに入所後新たにその宅地等が、事業の用または被相続人等以外の者の居住の用に供されていないこと

【平成27年1月1日から適用される改正事項】

③小規模宅地等の特例における「特定居住用宅地等の限度面積要件」の改正

現行：240㎡

改正後：330㎡に拡充

　被相続人の所有していた宅地等が特定同族会社事業用宅地等の類型として、

①被相続人個人の所有していた土地等を同族会社に賃貸している場合

②被相続人個人の所有していた土地等及び建物等を同族会社に賃貸している場合

の2類型が考えられます。

（1）同族会社に賃貸している土地等又は建物が使用貸借の場合

①②の場合共に同族会社に使用貸借（タダ若しくは固定資産税等の実費程度）で貸している場合には、

特定同族会社事業用宅地等の減額は一切受けることが出来ません。

※固定資産税等相当額については、周辺の賃貸部件の相場、その宅地等が居住用の軽減などの特例適用を受けている、政策的な減額調整率を適用されているなど一律に判断出来るものではありません（固定資産税相当額の2〜3倍相当額が全て賃貸借と捉えるのも早合点かと思われます）。

個々の状況を総合勘案する必要があります。

（2）宅地等を取得した相続人が同族会社の株式を一株も持っていない場合

　特定同族会社事業用宅地等とは、相続開始の直前から相続税の申告期限まで一定の法人の事業(貸付事業を除きます。以下同じです。)の用に供されていた宅地等で、次の要件の全てに該当する被相続人の親族が相続又は遺贈により取得したものをいいます(一定の法人の事業の用に供されている部分で、次表に掲げる要件の全てに該当する被相続人の親族が相続又は遺贈により取得した持分の割合に応ずる部分に限られます。)。なお、一定の法人とは、相続開始の直前において被相続人及び被相続人の親族等が法人の発行済株式の総数又は出資の総額の50％超を有している場合におけるその法人(相続税の申告期限において清算中の法人を除きます。)をいいます。

要件として

①事業継続要件

②宅地等を保有要件

③法人の役員要件

の3つ要件を全て満たす必要があります。

　しかし、要件の中に宅地等を相続した相続人が株式を持たないと減額が受けることが出来ないという要件はありません。　よって、相続人が1株も相続していなくても（相続前の所有含む）、他の要件を全て満たせば特定同族会社事業用宅地等の減額を受けることは可能です。

（3）被相続人が同族会社株式を1株も保有していない場合

　特定同族会社とは、相続開始の直前において被相続人及び被相続人の親族等が法人の発行済株式の総数又は出資の総額の50％超を有している場合におけるその法人(相続税の申告期限において清算中の法人を除きます。)をいいます。

　特定同族会社事業用宅地等の減額特例を受ける要件に、被相続人が株を所有していなければいけないという事項は一切ありません。被相続人の親族合計、つまり親族の中で合計50％超保有していることが要件です。よって、その他の一定要件を全て満たしていれば相続によって取得した宅地等は、特定同族会社事業用宅地等として減額の対象となります。

被相続人が事業用や居住用として使っていた土地は財産であると同時に、生活していくで基盤であり、必要不可欠なものです。こうした事業をしている又は居住している土地まで高い評価をし、相続税をかけてしまうと相続人の生活を脅かすことになりかねないという理由などで大幅な減額が認められています。

個人が、相続又は遺贈により取得した財産のうち、その相続の開始の直前において被相続人等の事業の用に供されていた宅地等又は被相続人等の居住の用に供されていた宅地等のうち、一定の選択をしたもので限度面積までの部分（以下「小規模宅地等」といいます。）については、相続税の課税価格に算入すべき価額の計算上、一定の割合を減額します。この特例を小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例といいます。
なお、相続開始前3年以内に贈与により取得した宅地等や相続時精算課税に係る贈与により取得した宅地等については、この特例の適用を受けることはできません。

　あくまで、相続もしくは遺言による取得（死因贈与含む）により取得した場合に限り、適用があります。

（注）
1　被相続人等とは、被相続人又は被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族をいいます（以下同じです。）。
※平成22年の改正により、小規模宅地等の減額を受けることが出来るのは、被相続人等の親族に限ります。

2　宅地等とは、土地又は土地の上に存する権利で、建物又は構築物の敷地の用に供されているものをいいます。ただし、棚卸資産及びこれに準ずる資産に該当しないものに限られます。

【1】小規模宅地等の特例の適用の対象となる宅地等とは、

（1）被相続人等の事業用宅地等（相続開始の直前において、被相続人等の事業の用に供されていた宅地等で、一定の建物又は構築物の敷地の用に供されていたもの）

（2）被相続人等の居住用宅地等（相続開始の直前において、被相続人等の居住の用に供されていた宅地等で、一定の建物又は構築物の敷地の用に供されていたもの）

【2】小規模宅地等の特例の適用の対象となる宅地の適用除外

（1）棚卸資産又はこれに準ずるものとされる雑所得の起因となる宅地等に該当しないもの

（2）上記に記載する一定の建物又は構築物の敷地とは、次の建物又は構築物以外の建物又は構築物をいいます。

①温室その他の建物で、その敷地が耕作の用に供されるもの

②暗渠その他の構築物で、その敷地が耕作の用又は耕作若しくは養畜のための採草若しくは家畜の放牧の用に供されるもの

平成22年4月1日以後に相続の開始のあった被相続人に係る相続税について、小規模宅地等については、相続税の課税価格に算入すべき価額の計算上、次の表に掲げる区分ごとに一定の割合を減額します。

小規模宅地等の評価減の特例を活用することで、相続税を軽減することが可能になります。

しかし、この特例適用を最大限に利用するためには、どの土地を選んで選択するかがポイントになります。下記図表では、80％減又は50％減といった減額割合と限度面積しか記載していませんが、土地の評価額によっては、減額幅が逆転することも考えられます。

しっかりと検討することが必要となります。

 1　「貸付事業」とは、「不動産貸付業」、「駐車場業」、「自転車駐車場業」及び事業と称するに至らない不動産の貸付けその他これに類する行為で相当の対価を得て継続的に行う「準事業」をいいます（以下同じです。）。
2　「限度面積」については、「特定事業用宅地等」、「特定同族会社事業用宅地等」、「特定居住用宅地等」及び「貸付事業用宅地等」のうちいずれか２以上についてこの特例の適用を受けようとする場合は、次の算式を満たす面積がそれぞれの宅地等の限度面積になります。
 　　A＋(B×5/3)＋(C×2)≦400
 　A：「特定事業用宅地等」、「特定同族会社事業用宅地等」の面積の合計(①＋②)
 　B：「特定居住用宅地等」の面積の合計(⑥)
 　C：「貸付事業用宅地等」の面積の合計(③＋④＋⑤)

※国税庁ホームページ引用

「小規模宅地等の相続税の課税特例」制度の適用を受けるためには、相続税の申告書の提出が要件であり、かつその申告書に一定の書類を添付する必要があります。

【1】小規模宅地等の特例の適用を受けるために全般的に共通して必要な書類

申告期限内（原則被相続人死亡後10ヶ月以内）に分割が出来ない場合には、別記記載「申告期限後3年以内の分割見込書」を別途添付が必要です。

①相続税の申告書第「11表・11表の2表の付表1」、「11表・11表の2表の付表2の1」「11表・11表の2表の付表2の2」

②相続の開始の日から10日を経過した日以後に作成された戸籍謄本（小規模宅地等を取得したその亡くなった被相続人の親族に限ります）

③遺産分割協議書（すべての共同相続人及び包括受遺者の自署押印のあるものに限ります）の写し又は

遺言書の写し

④相続人全員の印鑑証明書（遺産分割協議書に押印したもの）

（1）特定事業用宅地等として適用を受ける場合

（イ）上記【1】①〜④の書類

（一定の郵便局舎の敷地の用に供されている宅地等の場合には、総務大臣が交付した証明書）

（2）特定居住用宅地等の場合

（イ）上記【1】①〜④の書類

（ロ）住民票の写し（相続の開始の日以後に作成されたものであり、かつ小規模宅地等の特例要件である被相続人の親族に係るものに限ります）

（ハ）戸籍の附表の写し（相続の開始の日以後に作成されたものに限ります）

（ニ）相続開始前3年以内に居住していた家屋が自己又自己の配偶者の所有する家屋以外の家屋である旨を証する書類

※同居していない親族が取得した場合には（ロ）〜（二）の書類を、同居している親族が取得した場合には（ロ）の書類を提出します。なお、配偶者が取得した場合には（ロ）〜（二）の書類の提出は不要です。

（3）特定同族会社事業用宅地等

（イ）上記【1】①〜④の書類

（ロ）特例の対象となる法人の定款（相続開始の時に効力を有するものに限ります）

（ハ）特例の対象となる法人の相続の開始の直前における発行済株式の総数又は出資の総額及び被相続人及び被相続人の親族その他被相続人と特別の関係がある者が有するその法人の株式の総数又は出資の総額を記載した書類（特例の対象となる法人が証明したものに限る。）

（4）貸付事業用宅地等の場合

（イ）上記【1】①〜④の書類

相続税の申告期限までに遺産が未分割の場合には、期限内申告書では、小規模宅地等の減額特例（配偶者の税額軽減も同じ）を受けることが出来ません。

ただし、相続税の申告書に「申告期限後3年以内の分割見込書」を添付して提出しておき、相続税の申告期限から3年以内に分割された場合には、特例の適用を受けることができます。この場合、分割が行われた日から4か月を経過する日までに「更正の請求」を行うことができます。
 　

　なお、相続税の申告期限の翌日から3年を経過する日において相続等に関する訴えが提起されているなど一定のやむを得ない事情がある場合において、申告期限後3年を経過する日の翌日から2か月を経過する日までに、「遺産が未分割であることについてやむを得ない事由がある旨の承認申請書」を提出し、その申請につき所轄税務署長の承認を受けた場合には、判決の確定の日など一定の日の翌日から4か月以内に分割されたときに、これらの特例の適用を受けることができます。適用を受ける場合は、分割が行われた日から４か月を経過する日までに「更正の請求」を行う必要があります。