農地法において売買や貸借の規制が行われるのは、あくまでも「農地」です。 

農地を使わずに行う植物工場や・農作物の仕入れ販売などは規制されていませんので、もちろん農地法上の許可は不要です。

よって、農地法上の農地を押さえることが第一歩です。 

農地法上、農地とは、「耕作の用に供されている土地」とされています。耕作とは、土地に労働及び資本を投じて、いわゆる肥培管理を行って作物を栽培することです。作物の育成を助けるための耕うん、整地、播種、灌漑、施肥、除草などの一連の作業を行って、 作物を栽培する土地が農地ということです。

また、農地であるためには、直接耕作の用に供される土地であることが必要です。

例えば、田、畑、草地造成によって牧草が栽培される土地（※採草放牧地）等は農地ですが、肥培管理を行わずに飼料用の採草が行われる野草地は、農地とはいえません。

果樹園やはす池等も、肥培管理が行われている限りは農地ということになります。

※「耕作」とは、土地に労費を加え肥培管理を行なって作物を栽培すること。 

採草放牧地とは、農地以外の土地で主として耕作または養畜の事業のための採草または家畜の放牧の目的に供される土地をいう。

農用地とは、「農業振興地域の整備に関する法律」で規定された用語であり、同法3条1号において、「耕作の目的又は主として耕作若しくは養畜の業務のための採草もしくは家畜の放牧の目的とされる土地」と定義されています。

市町村は、総合的に農業の振興を図るため、これらの農用地を含む農用地区域において農業上の用途区分を定めることとなっています。この定めを農用地利用計画といいます。

※農地法2条1項条文　農地とは

この法律で「農地」とは、耕作の目的に供される土地をいい、「採草放牧地」とは、農地以外の土地で、主として耕作又は養畜の事業のための採草又は家畜の放牧の目的に供されるものをいう。

相続税や贈与税の評価において、財産評価通達では、農地の定義については、特段の定めをおらず、田及び畑を農地としています。

基本的には、農地法上の農地の考え方を相続税評価においても用いています。

耕作の用に供されていると考えられる土地＝農地

①現に耕作の用に供されている土地

②現段階では、現に耕作の用に供されてはいないが、いつでも必要があれば直ちに耕作の用に供することが出来る土地（休耕田）

したがって、休耕田であって荒廃しており、直ちに耕作の用に供することが困難である土地、又は耕作されていても通常耕作の目的とされないような土地（宅地の一部を一時的に家庭菜園などに転用している場合）については農地には該当しません。

農地法でいう農地または採草放牧地の判断は、現況（現況主義）によります。

これは、ある土地が農地であるか否かの判断基準は、土地の事実関係に基づいて客観的な視点に基づいて行われるということです。土地の位置や環境、利用の経緯、現況等を総合的に考慮して、農地であるか否かの判断が行われます。

その土地が現に耕作の用に供されている限り、土地登記簿の地目が宅地や山林、雑種地であっても、農地であることに違いありません。

ただし、一般の宅地の休閑地利用等のための家庭菜園などは、耕作されていても農地には該当しません。

その土地が農地か農地でないかの判定は、非常に重要であります（農地に該当しない場合は、農地関連の税制保護措置は受けることができません）。

その判断は、各自が自由に行えるもの（不明な場合には、特に自分の判断ではなく専門家に相談してください）ではなく、農地法上の許可権限を持つ農業委員会が行います。

判断に迷うときには、事前に農業委員会の確認をとってください。

土地家屋調査士の先生等が、地目認定をし、登記事項として記載する際のよりどころとする不動産登記事務取扱手続準則において、農業に関するものとして、以下のものがあります。

一　田　農耕地で用水を利用して耕作する土地
二　畑　農耕地で用水を利用しないで耕作する土地
三　宅地　建物の敷地及びその維持若しくは効用を果すために必要な土地
四　学校用地　校舎，附属施設の敷地及び運動場
五　鉄道用地　鉄道の駅舎，附属施設及び路線の敷地
六　塩田　海水を引き入れて塩を採取する土地
七　鉱泉地　鉱泉（温泉を含む。）の湧出口及びその維持に必要な土地
八　池沼　かんがい用水でない水の貯留池
九　山林　耕作の方法によらないで竹木の生育する土地
十　牧場　家畜を放牧する土地
十一　原野　耕作の方法によらないで雑草，かん木類の生育する土地
十二　墓　地人の遺体又は遺骨を埋葬する土地
十三　境内地　境内に属する土地であって，宗教法人法（昭和26年法律第126号）第3条第2号及び第3号に掲げる土地（宗教法人の所有に属しないものを含む。）
十四　運河用地　運河法（大正2年法律第16号）第12条第1項第1号又は第2号に掲げる土地
十五　水道用地　専ら給水の目的で敷設する水道の水源地，貯水池，ろ水場又は水道線路に要する土地 十六　用悪水路　かんがい用又は悪水はいせつ用の水路
十七　ため池　耕地かんがい用の用水貯留池
十八　堤　防水のために築造した堤防
十九　井溝　田畝又は村落の間にある通水路
二十　保安林　森林法（昭和26年法律第249号）に基づき農林水産大臣が保安林として指定した土地
二十一　公衆用道路　一般交通の用に供する道路（道路法（昭和27年法律第180号）による道路であるかどうかを問わない。）
二十二　公園　公衆の遊楽のために供する土地
二十三　雑種地　以上のいずれにも該当しない土地