〜優良住宅地の造成等のための譲渡の課税の特例の趣旨〜

優良住宅地の造成等のための譲渡の課税の特例というのは、公的機関等への土地の譲渡を容易にするための特例措置です。
具体的には、個人の長期譲渡所得課税について、優良な住宅地の供給と公的土地取得の円滑化に資する、一定の要件に該当する土地等※の譲渡に対する税負担の軽減を図る制度のことをいいます。

※建物や建物の附属設備、構築物の譲渡による所得については、この特例は適用されません。

（ア）ある程度の広さのある農地を転用して民間のデベロッパーに譲渡する場合

（イ）農地の納税猶予の免除確定（旧法上20年、現行で納税猶予期間20年は定められている特定市街化区域農地以外の一般市街化区域農地のみ。市街化調整区域農地については、平成21年12月15以降適用の納税猶予からは終身営農）になった場合に、農地転用して譲渡した場合などが多く見られます。

農地の納税猶予期間確定の直前には、よくハウスメーカーや民間デベロッパー会社が営業に来られることも多いです。

（1）優良住宅地の造成等のための譲渡の課税の概要

その年の1月1日において所有期間が5年を超える土地等を平成25年12月31日までの間に譲渡した場合において、その譲渡のうちに国や地方公共団体や一定規模の土地の造成を行う業者に優良住宅地の造成等のための譲渡に限って、次のような税率の軽減特例があります。

要は、課税長期譲渡所得金額のうち、2000万円以下の金額に対して税率軽減の特例が認められています。

（2）優良住宅地等の造成のための土地等の譲渡の区分一覧表

上述趣旨に記載しました通り、優良優良住宅地等の造成のための土地等の譲渡とは、下記に掲げる区分です。

　　　　　　　　　　　　　優良住宅地等のための譲渡に関する証明書類等の区分一覧表

（3）証明書の添付要件

優良住宅地等の造成のための土地等の譲渡が特例の適用を受けるためには、確定申告書に区分一覧表に掲げる証明書の添付が要件となっております。

優良住宅地の譲渡の留意点　

優良住宅地の譲渡の特例の適用を受ける場合に注意したい点は主に次の通りです。

①特例の適用を受けるための確定申告書に添付書類が必要です。

②添付書類は、開発業者から交付を受けなければならないこと

③買い取り先は、要件を満たすならば、開発業者などでなくても適用可能（一般的には開発業者からの交付が多いと思いますが）

④土地付建物を譲渡したときは、建物部分は軽減税率の対象にならないこと

このうち、特に注意したいのは①、②の事項です。民間業者に対する譲渡（主に９号〜16号対象）については、買い取った開発業者が、上述の別記のとおり一定の要件を満たすことを証する書類を確定申告書に添付しなければなりません。

　　　　　　　　優良住宅地等のための譲渡に関する証明書類等の区分一覧表

この書類は開発業者が審査機関等に申請し交付を受けることになってます。

譲渡者は自らは申請できませんので、特例の適用は開発業者次第ということになります。

つまり、優良住宅地等の譲渡をしてこの課税特例の制度の適用を受けようとする売主（譲渡者）の所得税・住民税の負担が、売主とはまったく関係のない譲渡不動産の買主の責めに帰する行為（一定のものを除く）により左右（増加）されることが考えられます。

優良住宅地譲渡の特例〜譲渡契約書に特例条項を入れる〜

まず第一には、事前にデベロッパーなど分譲業者に特例の適用を受けることが出来るかどうか確認しておくことが重要です。

しかし、事前確認段階で適用が受けられる見込みがあったとしても、その後の計画の変更や審査機関に対する申請書類に不備があったりして、特例の適用が出来なくなる可能性があります。

そこで、売主はこのような自己の責めに帰さない不慮の事故による事故の税負担を実質的に防止するために、確定優良住宅地等予定地のための土地等の譲渡の課税特例の適用を受ける土地等の譲渡については、その譲渡（売買）契約書においてトラベルを避けるため、次に掲げるような特例条項をしっかり設けておく必要があります。

（特例条項の記載例）

買主が平成〇〇年〇〇月〇〇日までに本件購入地が租税特別措置法第31の2に規定する優良住宅地の造成のために土地等を譲渡した場合に該当しないこととなった場合には、本契約は違約となり、本契約〇条に定めた土地等の売買代金とは別個に、売主が新たに負担することとなる所得税・住民税相当額（計算根拠は別紙明細書参照）として、金〇〇百万円を買主は売主に対して違約金の名目で支払うものとする。