（1）家屋とは

固定資産税における家屋とは、「住家、店舗、工場（発電所および変電所を含む）、倉庫その他の建物をいう」とされ、「家屋とは、不動産登記法の建物とその意義を同じくするものであり、したがって登記簿に登記されるべき建物をいうものであること」とされています。

課税対象となる家屋か、そうでないかの判断には、以下の3つの要件に照らし、すべて満たす建物については、家屋として判断され、課税対象となります。

①土地定着性…基礎があり、土地に定着しているか

②外気遮風性…屋根及び周壁またはこれに類するものを有し独立して風雨をしのげ、外界から分断された空間を持っているもの。また少なくとも「三方向以上の周壁」があるか

③用途性…居住・作業・貯蔵などの用途に供し得る状態であるか

（2）家屋の固定資産税評価額

家屋の評価額は、３年に１度の基準年度に評価替えを行います。

具体的には、総務大臣が定めた「固定資産評価基準」をもとにして、再建築価格を基準に次の計算式により評価します。

評価額 ＝ ①再建築価格 × ②経年減点補正率

①再建築価格とは、評価の対象となった家屋と全く同一のものを評価の時点において、その場所に新築することとした場合に必要とされる建築費のことをいいます。

ある意味「仮定の理論的計算値」であるともいえます。

②経年減点補正率とは、家屋の建築後の年月の経過によって生じる損耗の状況による減価率のこと

　評価替えの年度から次の評価替えの年度までの間の再建築価格の基礎となる建築費の上昇率が経年減点補正率という減価率を上回る場合は評価額が上がることとなり、反対に建築費の上昇率が経年減点補正率を下回る場合は評価額が下がることになります。

　つまり、家屋は、建築費の上昇が激しい場合には、見かけは古くなってもその価値（価格）が減少せず、かえって上昇することがあるわけです。しか し、固定資産税においては、評価替えによる評価額が評価替え前の価格を上回る場合には、現実の税負担を考慮して原則として評価替え前の価格に据え置くこととされています。

（3）経過年数に応じた損耗減価が、下限で20％に達している場合には、原則として、固定資産税評価額はこれ以上下がりません。

　経過年数に応じた減価は評価替えごとに少しずつ下がっていきますが、20％が下限とされています。そのため、建築からある程度年数が経過して減価が下限まで達している場合には、評価額が変わることはありません。一般的な木造の専用住宅は約25年、鉄筋コンクリート造の共同住宅は約60年で下限まで達します。

（3）固定資産税評価基準の妥当性　最高裁平成15年6月26日

①固定資産税の評価においては、最高裁において「適正な時価」と判断されていますが、普遍的にその他の所得税・法人税・相続税にまで全てあてはまるとまでは言えないのかもしれません。

　法349条１項の文言からすれば、同項所定の固定資産税の課税標準である固定資産の価格である適正な時価が、基準年度に係る賦課期日におけるものを意味することは明らかであり、他の時点の価格をもって土地課税台帳等に登録すべきものと解する根拠はない。そして、土地に対する固定資産税は、土地の資産価値に着目し、その所有という事実に担税力を認めて課する一種の財産税であって、個々の土地の収益性の有無にかかわらず、その所有者に対して課するものであるから、上記の適正な時価とは、正常な条件の下に成立する当該土地の取引価格、すなわち、客観的な交換価値をいうと解される。

②固定資産税評価基準における合理性　最高裁平成15年7月18日　北海道伊達市の例をもとに

、Ａ市長が本件建物について評価基準に従って決定した前記価格は、評価基準が定める評価の方法によっては再建築費を適切に算定することができない特別の事情又は評価基準が定める減点補正を超える減価を要する特別の事情の存しない限り、その適正な時価であると推認するのが相当である