広大地評価をするに際しての準備

(1)土地の評価の概要

 今実務で一番難しい土地の評価といえば・・・

 市街化調整区域の雑種地の評価宅地化困難な市街地山林等の評価などもありますが、何と言っても広大地の評価だと思われます(広大地の説明については下記別記します)。

 主として、街の中にある土地の評価で、評価を間違うと数千万単位では済まないことも多々あります(特に路線価が高い地域)。

 

 不動産鑑定士の先生方は、よく地積過大地や面大地(年配の先生に多いようです)と表現されます。要は面積の大きな土地です。標準的な宅地と比べてかなり大きな土地という意味です。標準的な土地と比べて、土地が広大な分だけ価値が下がる(面大減価が発生)ということです。

 

 土地は大きければ大きいほど、値段が上がるかといえばそうではありません(工業専用地域や一等地の商業地などは対象外とします)。一般のエンドユーザー(消費者)にとって一番手が出そうな・買えそうな土地は、年500~600万円の方にとっては、地域にもよりますが100から120u(大都市では60u前後、郊外では100uから150u、もちろん地域によって一概には言えませんが・・・)前後でしょうか。

 

 よって、開発に必要な三大都市圏で500u(三大都市圏以外では1,000u、被線引き都市計画区域では3,000u)といった土地を購入するのは、マンション業者や戸建て分譲業者でありエンドユーザーでは決してありません

 

 それ故に土地持ち地主の方から分譲業者などが購入する場合にかなり土地の坪単価は下がります。そして、戸建て分譲業者が戸建て分譲開発をする場合に、公共公益的施設(ここでは道路に限定)の負担つまり潰れ地が生じた場合には、その道路部分の市場価値はゼロに近くなります(ほぼゼロです)。

 

 よって、これを考慮して、課税庁サイドが鑑定評価機関に依頼して過去の提出された宅地に関して統計的な土地の減価指標としてあらわした率を使って減額評価するのが広大地評価です。

 

 特に最近では、不動産鑑定士の先生のホームページで広大地の評価に関する記事が目立ちます

結果が出ているものや規定に関する説明・見解を述べるのは難しくはないですが、実際に実務となると非常に難解です(大都市圏の都市部に代表されますが、適用間違いにより億単位の税金が追徴されたり、訴訟事例も頻発しております)。

 

土地の評価全般に言えることですが、資産家の方にいつも申し上げているのは、

年末に子・孫への金銭贈与ももちろん必要かもしれませんが、その前に

 

@土地に関して現況測量(簡易測量)をきっちりやっておく

(広大地の場合開発想定図作成時にも必要不可欠です)

 

A500u(ここでは三大都市圏の開発行為:500uの地域に限定して論述)を超える土地について特に難解な事例に関しては、事前に不動産鑑定士の先生の意見書と大手ハウスメーカーの一級建築士の方の開発想定図作成や戸建住宅やマンション建築概要書といった書類を事前に作成してもらう

 

 そして実際に相続が起こった時には、もう一度実地調査をしてもらい、状況が変わってなければ、依然作成していただいた書類に修正を加えて再作成をお願いしております。

 

 現実的に、都市計画道路が通って地価が急騰した、市街化調整区域が市街化区域に編入した、土地区画整理事業地の換地処分が終了したなどはそんなに頻発する事象ではありません(よく出てきますが)。

 

 一度書類を作るのに手間暇かけていただき、費用を被相続人のお金で支払ってますので、現地調査含め、相続時には、不動産鑑定士の先生もハウスメーカーの1級建築士の方も書類作成に関しては実費程度で仕上げてくれますまったく状況に変動がない場合など極端な場合日付と数か所の変更だけですので)。

 

最期に不動産鑑定士の先生の意見書と大手ハウスメーカーの一級建築士や現場に精通した方の意見をもとに私の方で税務署に提出する際に、最終の意見書を記載しております

 

広大地の評価にあたって重要なことは

@いかにして税務・不動産に精通した不動産鑑定士の先生に意見書をお願いするか

A地域の内情をよく理解しているハウスメーカー・マンションデベロッパーや開発業者の方と協力するか

Bハウスメーカーや開発業者の一級建築士の方に協力をいただくか

そして資産家の方はアパート建設などで地域に精通したハウスメーカーの方といかに意見交換しながら

相続までに広大地の適否を判断するか

C税理士の意見を含め、評価に対する見解を納税者の方に説明(否認されるリスクを含め)して納得いただくか

 だと思ってます。

 

【〜もちろん上記の手続きを踏まなくても100%容易に判断できるような場合には、不動産鑑定士の先生の意見書だけもしくは開発想定図だけをお願いする場合もあります。

 その前に私のほうで建築士指導課、都市計画課、道路管理課、下水道管理課などの役所調査や開発登録簿・都市計画図・道路台帳など最低限必要な書類は取得しますが・・・。】

 

 それでも納得できない納税者の方に関しては、お断りするようにしております(正しい判断か否かはわかりません。その人の価値観かと思います)。

 

 別記にて、広大地の規定についてもう少し詳しく述べることと致します。

 

「その地域」とは

広大地とは、「その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な宅地開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要と認められるもの」をいいます。

 

ここ最近の裁決では、このその地域における標準的な宅地の地積に比しての「その地域}の範囲の取り方が非常に詳細にかつきめ細かく取り上げられています。

 

地元の市況に精通した不動産業者や不動産業界に精通した不動産鑑定士の先生の協力も必要となるところです。

この場合の「その地域」とは、原則として、評価対象地周辺の

@河川や山などの自然的状況

A土地の利用状況の連続性や地域の一体性を分断する道路、鉄道及び公園などの状況

B行政区域

C都市計画法による土地利用の規制等の公法上の規制など、土地利用上の利便性や利用形態に影響を及ぼすもの
 
などを総合勘案し、利用状況、環境等が概ね同一と認められる、住宅、商業、工業など特定の用途に供されることを中心としたひとまとまりの地域を指すものをいいます。

 また、「標準的な宅地の地積」は、価対象地の付近で状況の類似する地価公示の標準地又は都道府県地価調査の基準地の地積、評価対象地の付近の標準的使用に基づく宅地の平均的な地積などを総合勘案して判断します。

 なお、標準的使用とは、「その地域」で一般的な宅地の使用方法をいいます。

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