借地権の存続期間

借地借家法は、借地権者保護の観点から、借地人に対して非常に優遇された規定が置かれています

 

【借地権の存続期間】

借地借家法3条では、借地権の存続期間として

@合意がない場合または、30年以下の期間で合意した場合

  →一律30年となる

 

A30年を超える存続期間の合意がある場合

  →その合意した期間による(永久借地権も有効

 

【強行規定】

借地借家法は、借地権者を保護するため、この規定に反するもの借地権者に不利なもの全て無効と規定しております。

 

(借地権の存続期間) 
第三条  借地権の存続期間は、三十年とする。ただし、契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。 


(借地権の更新後の期間) 
第四条  当事者が借地契約を更新する場合においては、その期間は、更新の日から十年(借地権の設定後 の最初の更新にあっては、二十年)とする。ただし、当事者がこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。 


(借地契約の更新請求等) 
第五条  借地権の存続期間が満了する場合において、借地権者が契約の更新を請求したときは、建物がある場合に限り、前条の規定によるもののほか、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、借地権設定者が遅滞なく異議を述べたときは、この限りでない。 

2   借地権の存続期間が満了した後、借地権者が土地の使用を継続するときも、建物がある場合に限り、前項と同様とする。 

3   転借地権が設定されている場合においては、転借地権者がする土地の使用の継続を借地権者がする土地の使用の継続とみなして、借地権者と借地権設定者との間について前項の規定を適用する。 

 

(強行規定) 
第九条   この節の規定に反する特約で借地権者に不利なものは、無効とする。  

借地権の対抗要件

借地権者側からみて、借地権の対抗要件として

借地権者が登記した建物を所有する場合に、借地権の対抗要件が認められるとされております(借地借家法10条)。

 

また民法605条では、不動産の賃借権の対抗力として

 不動産の賃貸借は、賃借権の登記をしたときは対抗力を有すると規定しておりますが、民法605条では借地人の保護として不十分です。

 

 なぜなら、借地権が賃借権の場合、賃借権の登記をする特約がない場合には、賃借人は賃貸人に対して、賃借権の登記を請求する権利はありません

 よって、地主は借地権者に対して賃借権の登記に応じることは通常ありません

(借地権の対抗力等) 
借地借家法 第十条   
1  借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。 

2   前項の場合において、建物の滅失があっても、借地権者が、その建物を特定するために必要な事項、その滅失があった日及び建物を新たに築造する旨を土地の上の見やすい場所に掲示するときは、借地権は、なお同項の効力を有する。ただし、建物の滅失があった日から二年を経過した後にあっては、その前に建物を新たに築造し、かつ、その建物につき登記した場合に限る。 

3   民法 (明治二十九年法律第八十九号)第五百六十六条第一項 及び第三項 の規定は、前二項の規定により第三者に対抗することができる借地権の目的である土地が売買の目的物である場合に準用する。 

4   民法第五百三十三条 の規定は、前項の場合に準用する。  

 

※(不動産賃貸借の対抗力)

民法 第605条

不動産の賃貸借は、これを登記したときは、その後その不動産について物権を取得した者に対しても、その効力を生ずる。

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