借家権の存続期間と対抗要件

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借地権控除方式（相続税評価）の貸宅地評価の合理性　

　税理士サイトTAINZより　　

【概要】

財産の時価を適切に評価できない特別の事情がない限り、評価通達の定める方法により相続財産を評価することには合理性があるとされた事例

【要旨】　

　納税者（原告）は、不動産鑑定士Ａによる鑑定評価により算定した土地評価額により相続税の期限内申告を行いました。これに対し中野税務署長は、本件土地について評価通達によらない特別な事情があるとは認められないから、評価通達に基づいて評価すべきとして更正処分を行いました。納税者はこれを不服として本件訴訟にいたっています。　東京地裁は、評価通達２５の定める借地権価額控除方式は、一般的な合理性を有していると示しました。そして、不動産鑑定士Ａによる鑑定価額は、比準価額を考慮せず、借地契約の期間満了等により復帰する経済的利益を考慮していないなどの不合理な点があると認定しました。　本件土地については、適正な時価を算定することができない特別の事情があるとは認められないから、評価通達２５の借地権控除方式によって本件土地を評価することには合理性があると判示しました。

　納税者は、控訴しましたが東京高裁は棄却しました。さらに納税者は、上告しましたが不受理となっています。

平成29年3月3日　東京地裁判決

平成29年12月20日判決　東京高裁判決

平成30年11月15日　最高裁不受理決定

借家権の存続期間と対抗要件

借地借家法は、借家権者保護の観点から、借家人（賃借人）に対して非常に優遇された規定が置かれています。

【借家権の存続期間】

借地借家法29条では、借家権の存続期間として

①当事者が契約で期間を定めた場合

　　→最長期間の制限はなし（借地借家法29条2項）

　　→一年未満の期間を定めた場合には、期間の定めがないものとされます（借地借家法29条1項）

②当事者が期間の定めをしなかった場合

　　→借地権のように法定期間が厳密に定められているわけではない

　　→しかし、賃貸人からの解約申し入れには、借家権者の保護の観点から厳格な条件が課されます

【解約申し入れ】

解約申し入れは、6ヶ月前にしなければならず（借地借家法27条）、かつ。、正当事由がなければなりません

【強行規定】

借地借家法は、借家権者を保護するため、この規定に反するものや借家権者（建物賃借人）に不利なものは全て無効と規定しております。

※

（強行規定）
第九条　この節の規定に反する特約で借地権者に不利なものは、無効とする。

（解約による建物賃貸借の終了）
第二十七条　建物の賃貸人が賃貸借の解約の申入れをした場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から六月を経過することによって終了する。
２　前条第二項及び第三項の規定は、建物の賃貸借が解約の申入れによって終了した場合に準用する。

（建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件）
第二十八条　建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。

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