民泊収入と居住用賃貸建物 - 林茂明税理士事務所（明石市）

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旅館業に該当するものの範囲

消費税法基本通達において、旅館業について

消費税法基本通達6-13-4　　

令第16条の2《住宅の貸付けから除外される場合》に規定する旅館業法第2条第1項《定義》に規定する旅館業には、旅館・ホテル営業、簡易宿所営業及び下宿営業が該当するのであるから留意する。

　したがって、ホテル、旅館のほか同法の適用を受けるリゾートマンション、貸別荘等は、たとえこれらの施設の利用期間が1月以上となる場合であっても非課税とはならない。なお、貸家業及び貸間業（学生等に部屋等を提供して生活させるいわゆる「下宿」と称するものを含む。）については、同法第2条第1項に規定する旅館業には該当しないのであるから留意する。（平30課消2－5により改正）

（注）住宅宿泊事業法(平成29年法律第65号)第2条第3項《定義》に規定する住宅宿泊事業は、旅館業法第2条第1項に規定する旅館業に該当することから、非課税とはならないことに留意する。

民泊事業貸付による賃貸料収入は消費税の

平成30年6月13日付の国税庁の情報

住宅宿泊事業法に規定する住宅宿泊事業により生じる所得の課税関係等について（情報）において、

問）自己の保有する住宅を利用して住宅宿泊事業を行っている場合、宿泊者から受領する宿泊料に消費税は課されますか。

答）住宅宿泊事業法に規定する住宅宿泊事業において宿泊者から受領する宿泊料は、ホテルや旅館などと同様に消費税の課税対象となります。 なお、当課税期間の基準期間（個人事業者の方は前々年、法人は前々事業年度）における課税売上高が１千万円以下の場合、当課税期間は原則として免税事業者に該当しますので、消費税の申告・納税義務はありません。（注）１消費税法上、住宅の貸付けは非課税とされていますが、貸付期間が１か月未満の場合や旅館業法上の旅館業に係る施設の貸付けに該当する場合には、消費税の課税対象とされています。

住宅民泊事業は居住用賃貸建物の消費税の仕入れ税額控除の制限対象か

「民泊サービス」とは、一般に、住宅の全部又は一部を活用して宿泊サービスを提供することをいい、これは非課税となる住宅の貸付け以外の貸付けである「施設の貸付け」に当たることから、居住用賃貸建物の一部を民泊サービスの用に供した場合は、「居住用賃貸建物を課税賃貸用に供した場合」に該当します。国税庁タックスアンサーにおいて、

　事業者が国内において行う居住用賃貸建物（住宅の貸付けの用に供しないことが明らかな建物以外の建物）に係る課税仕入れ等の税額については、仕入税額控除の対象となりません（居住用賃貸建物の取得等に係る仕入税額控除の制限）。

(注)　

1　居住用賃貸建物とは、住宅の貸付けの用に供しないことが明らかな建物（その附属設備を含みます。）以外の建物であって、高額特定資産又は調整対象自己建設高額資産に該当するものをいいます。
2　高額特定資産とは、一の取引の単位につき、課税仕入れに係る支払対価の額（税抜き）が1,000万円以上の棚卸資産又は調整対象固定資産をいいます。
また、調整対象固定資産とは、棚卸資産以外の資産で、建物、構築物、機械及び装置、船舶、航空機、車両及び運搬具、工具、器具及び備品、鉱業権その他の資産で消費税等を除いた税抜価格が100万円以上のものをいいます。
3　調整対象自己建設高額資産とは、他の者との契約に基づき、又は事業者の棚卸資産として自ら建設等をした棚卸資産で、その建設等に要した課税仕入れに係る支払対価の額の100/110に相当する金額等の累計額が1,000万円以上となったものをいいます。

居住用賃貸建物を取得後一定期間内に民泊サービスの用に供した場合の調整計算

　住宅民泊事業を建築した場合には、居住用賃貸建物（住宅の貸付けの用に供しないことが明らかな建物以外の建物）に係る課税仕入れ等の税額については、仕入税額控除の対象となりません（居住用賃貸建物の取得等に係る仕入税額控除の制限）。ただし、この制限により仕入税額控除の対象とならなかった課税仕入れ等の税額については、その居住用賃貸建物の仕入れ等の日の属する課税期間の開始の日から３年を経過する日の属する課税期間（以下「第３年度の課税期間」といいます。）の末日までの間にその居住用賃貸建物を非課税となる住宅の貸付け以外の貸付けの用（以下「課税賃貸用」といいます。）に供した場合又は譲渡した場合には、仕入控除税額の調整を行うこととされています。

【回答要旨】仕入税額控除が制限されていたアパートの取得に係る消費税額の一部については、一定の方法により計算した金額を第三年度の課税期間の仕入れに係る消費税額に加算することにより、仕入税額控除の対象とすることになります（居住用賃貸建物の取得等に係る消費税額の調整）。

【理由として】事業者が国内において行う居住用賃貸建物（住宅の貸付けの用に供しないことが明らかな建物以外の建物）に係る課税仕入れ等の税額については、仕入税額控除の対象となりません（居住用賃貸建物の取得等に係る仕入税額控除の制限）。

　ただし、この制限により仕入税額控除の対象とならなかった課税仕入れ等の税額については、その居住用賃貸建物の仕入れ等の日の属する課税期間の開始の日から３年を経過する日の属する課税期間（以下「第３年度の課税期間」といいます。）の末日までの間にその居住用賃貸建物を非課税となる住宅の貸付け以外の貸付けの用（以下「課税賃貸用」といいます。）に供した場合又は譲渡した場合には、仕入控除税額の調整を行うこととなります。
　具体的には、その居住用賃貸建物に係る課税仕入れ等の税額に一定の方法により計算した割合を乗じて計算した金額に相当する消費税額を、第３年度の課税期間又は譲渡した日の属する課税期間の仕入れに係る消費税額に加算することになります（居住用賃貸建物の取得等に係る消費税額の調整）。
　「民泊サービス」とは、一般に、住宅の全部又は一部を活用して宿泊サービスを提供することをいい、これは非課税となる住宅の貸付け以外の貸付けである「施設の貸付け」に当たることから、居住用賃貸建物の一部を民泊サービスの用に供した場合は、「居住用賃貸建物を課税賃貸用に供した場合」に該当します。
　したがって、照会の場合において、民泊サービスを第３年度の課税期間（Ｘ２年３月期に対応する課税期間）の末日までに開始した場合には、居住用賃貸建物の取得等に係る消費税額の調整の適用対象となります。

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