固定資産の交換特例

(1)固定資産の交換特例の制度の概要(個人・所得税)

個人が、土地や建物などの固定資産を同じ種類の固定資産と交換したときは、譲渡がなかったものとする特例があり、これを固定資産の交換の特例といいます。

【別記:特定事業用資産の譲渡の特例とは区別してください】

 

(2)固定資産の交換特例を受けるための適用要件

@交換により譲渡する資産及び取得する資産は、いずれも固定資産であること。
不動産業者などが販売のために所有している土地などの資産(棚卸資産)は、特例の対象になりません。

よって、ご自身が保有している固定資産を不動産業者が所有している固定資産と交換するときには要注意です。

 

A交換により譲渡する資産及び取得する資産は、いずれも土地と土地、建物と建物のように互いに同じ種類の資産であること。
この場合、借地権は土地の種類に含まれ、建物に附属する設備及び構築物は建物の種類に含まれます。

 

B交換により譲渡する資産は、1年以上所有していたものであること。

よって、他から購入してきた資産を、交換資産とすることは認められません

 

C交換により取得する資産は、交換の相手が1年以上所有していたものであり、かつ交換のために取得したものでないこと

 

D交換により取得する資産を、譲渡する資産の交換直前の用途と同じ用途に使用すること。
この用途については、次のように区分されます。  

交換譲渡資産の種類とその用途区分の表

 交換譲渡資産の種類  区分
 土地  宅地、田畑、鉱泉地、山林、牧場又は原野、その他
 建物  居住用、店舗又は事務所用、工場用、倉庫用、その他用

 

E交換により譲渡する資産の時価と取得する資産の時価との差額が、これらの時価のうちいずれか高い方の価額の20%以内であること。

 

(3)申告要件・注意事項

@この特例が受けられる場合でも、交換に伴って相手方から金銭などの交換差金を受け取ったときは、その交換差金が所得税の課税対象になります。
 

Aこの特例を受けるためには、確定申告書に所定の事項を記載の上、譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)[土地・建物用]を添付して提出する必要があります。


 所定の事項

(イ)交換譲渡資産と交換取得資産の種類、数量、用途及びその価額

(ロ)交換の相手方の氏名又は名称及び住所若しくは居所又は本店若しくは主たる事務所の所在地

(ハ)交換の年月日

(ニ)交換譲渡資産及び交換取得資産の取得年月日

(ホ)その他参考となるべき事項

 

固定資産を交換する場合の適用例他

(1)固定資産の交換の概要

固定資産を交換した場合には、原則として取得した資産の価額により譲渡があったものとして所得税が課税されますが、その交換が一定の要件を満たすときには、譲渡がなかったものとして課税を繰り延べる特例が設けられています。

なお、この特例は、交換により譲渡した資産の取得時期と取得費を、交換によって取得した資産が引き継ぐことになります。

 

(2)固定資産の交換の種類

固定資産の交換の特例の適用を受けるためには、交換譲渡資産も交換取得資産もいずれも次に掲げる固定資産で、かつ、種類を同じくする固定資産の交換であることが必要です。

 

@土地等(土地及び借地権等)

A建物(これに附属する設備や構築物を含みます)

B機械及び装置

C船舶

D鉱業権

 

(3)同種の固定資産の交換例

同種の固定資産の交換とは、例えば次のようなものをいいますので、土地と建物というような交換には、この特例の適用は認められません

【例示】

@土地と土地の交換

A土地と借地権の交換

B農地と耕作権の交換

C地上権である借地権と賃借権である借地権の交換

D建物と建物の交換

E建物と建物やその附属設備の交換

F建物と建物やその附属構築物の交換

G機械と機械の交換

H装置と装置の交換

I機械と装置の交換

 

 

 

交換のために田を宅地として造成した場合

 私が持っている宅地と第三者が持っている田を造成して宅地とした場合に、お互い宅地として交換特例が認められますか

 

農地等を宅地に造成して譲渡した場合には、原則として、事業所得又は雑所得として取り扱われることとされています(所得税基本通達33-4)。ただし、実務上は農地等を宅地に造成して譲渡した場合の造成した部分の値上り益を算定するのは困難を極めます

 

 そこで、その土地がきわめて長期間保有されていたものであり、造成部分の値上り益を除き(算定は困難ですので、専門家と必ず協議して対応してください)譲渡所得として取り扱っても差し支えないものとされています。

 

 そこで所得税法の基本通達58-7において、

 農地等を造成した後に交換をした場合には、その造成した土地のうち、その土地の譲渡が譲渡所得として取り扱われるものについては、固定資産として交換の特例の規定を適用するできるとされています。

 

 よく行われますのが、宅地と農地を造成して造成後部分の交換によって、

@無道路地を解消する手続きです。農地が多くみられる里山的雰囲気があるところ、若しくは市街化区域農地でも、接道義務を満たしていないため(旧来の一軒道路など)建物が建てることが出来ない場合

 

A一般住宅は建てることが出来ますが、農地は広過ぎるため、デベロッパーなどに譲渡したい場合等で、十分な道路との接道義務が満たされてない場合

 

 などで、農地を宅地に造成して、その後の状況での宅地部分と私の持っている宅地との交換です。

 

 この場合には、無道路地や開発道路を確保するための交換であるため、1対1の面積の交換ではなく宅地を確保したい側は相当程度の宅地(旧来の造成前の農地)を提供しないといけないものと思われます。

 【不動産鑑定士の先生の間でいわれるでいう限定価格】です。

 

 この場合、1対相当程度(例えば10倍)の土地との交換が、等価交換とされる場合もあります(というよりも立証は必要ですが、等価交換とされます)。

 

 

 

農地を宅地に造成した後宅地と交換した場合(国税庁の見解)

 農地を宅地に造成した後に、他人が所有する固定資産である宅地と交換した場合において、次に掲げる場合には固定資産の交換特例を適用することが出来るとされています

【以下 国税庁 タックスアンサー参照】

 

【照会要旨】
 
 農地を宅地に造成した後、他人が所有する固定資産である宅地と交換した場合において、次に掲げる場合には、※所得税法第58条(又は租税特別措置法第37条の4)の規定の適用をすることができますか

 

 ※所得税法58条:交換の特例
 
(1) その造成規模が小規模である場合
 
(2) その造成規模は大きいが、その保有期間がきわめて長期間(10年超)である場合
 
【回答要旨】
 
(1)の場合
  造成規模が小規模のもの(おおむね3,000以下)である場合には、その造成後の土地は固定資産に該当するものとして所得税法第58条の規定を適用できます。租税特別措置法第37条の4の特定の事業用資産の交換の特例の適用についても同様となります。
 
(2)の場合
   交換譲渡した造成土地のうちその譲渡による所得が所得税基本通達33-5により譲渡所得として取り扱うことができる部分については固定資産に該当するものとし、その他の部分は棚卸資産又は棚卸資産に準ずる資産に該当するものとして、所得税法第58条の規定を適用します。この場合において、その他の部分の価額は交換差金に該当するものとされます。

 

 交換差金に該当するものは、譲渡所得として取り扱われますつまり、交換の特例は適用されません)。

交換の対象となる土地の範囲

(1)交換の対象となる土地の範囲

固定資産を交換した場合の譲渡所得の課税の特例の対象となる土地には、建物又は構築物の所有を目的とする地上権及び賃借権並びに農地法に規定する農地の上に存する耕作権に関する権利が含まれる。

 

(2)庭木・庭園や石垣は交換の対象となる土地の範囲となるか?

農家の方が住まれている住宅には、昔ながらの1階平屋建て・150坪を超えるものも多くあります。

その宅地の上には、庭木・庭園・庭石や石垣なども散見されます。

 

ところで土地の交換に際して、その土地と一体となって効用を有する石垣・庭園灯をその土地とともに交換した場合に、その石垣・庭園・庭木などは土地に該当するのかという問題が生じます。

 

結論的には、通常石垣・庭園・庭木等は、その土地と一体となって初めて効用を有するものであり、そのものが独立して取引の対象とはならないものであります。

よって、、実質的には土地の一部と捉えて差支えありません。

(あくまで実質判定ですので、専門家の意見を確認してください)。

 

駐車場用地と宅地との交換

Q.私が所有する宅地と甲さんが所有している駐車場用地との交換は認められますか?

 

答.(青空)駐車場用地は、宅地として交換特例を受けることは可能取り扱っても差支えないと思われます(他の要件がすべて当てはまっていること前提ですが)。

 

ここで問題となるのが、固定資産の交換特例の要件(別記詳細記入)の一つである交換により取得した資産(交換取得資産)交換により譲渡した資産(交換譲渡資産)と同一の用途に供すること】です。

 

譲渡資産の譲渡直前の用途と同一の用途に供したかどうかの判定は、土地を交換取得した場合には、登記簿上の地目ではなく現況や利用状況により宅地、田畑交換の場合「田と畑」はひとくくりです)、鉱泉地、池沼、山林、牧場や原野、その他の雑種地などの区分により判定することとされています(下記区分判定記載)。

  

(主に実務上出てきます土地と建物に限定

資産の種類 用途の区分
土   地(注1) @宅地 A田・畑 B鉱泉地 C池沼 D山林 E牧場又は原野 F その他
建   物(注2) @居住の用 A店舗又は事務所の用 B工場の用 C倉庫の用 Dその他の用

 

(注1) 宅地については、次のような点についても注意をする必要があります。

@現況が空閑地であっても、いつ何時でも宅地としての用途建物の敷地及びその維持のために必要な土地)に可能な状況にあれば宅地として認定することが出来ます

 

A青空駐車場等として利用されている土地通常は雑種地)であっても、その宅地が市街化区域内に存在し建物の建築が可能な状況にあると認められるもの(宅地予備地)については、宅地として取り扱ってもよいと思われます

 

(注2)店舗又は事務所と住宅とに併用されている家屋は、居住専用又は店舗専用もしくは事務所専用の家屋として取り扱うことが可能です。

 

このあたりは、納税者有利に取り計らわれてます

宅地・田・畑とは

宅地・田・畑などの土地の区分がよく出てきますが、税法ではどう捉えるのでしょうか(農地については別記参照)。税法では、主に不動産登記法の登記事務手続準則の考え方を借用しています。

 

そこで不動産登記事務取扱手続準則68条では

 

【地目】

第68条

次の各号に掲げる地目は,当該各号に定める土地について定めるものとする。

この場合には,土地の現況及び利用目的に重点を置,部分的にわずかな差異の存するときでも,土地全体としての状況を観察して定めるものとする。

一  農耕地で用水を利用して耕作する土地

二  農耕地で用水を利用しないで耕作する土地

三 宅地 建物の敷地及びその維持若しくは効用を果すために必要な土地

四 学校用地 校舎,附属施設の敷地及び運動場

五 鉄道用地 鉄道の駅舎,附属施設及び路線の敷地

六 塩田 海水を引き入れて塩を採取する土地

七 鉱泉地 鉱泉(温泉を含む。)の湧出口及びその維持に必要な土地

八 池沼 かんがい用水でない水の貯留池

九 山林 耕作の方法によらないで竹木の生育する土地

十 牧場 家畜を放牧する土地

十一 原野 耕作の方法によらないで雑草,かん木類の生育する土地

十二 墓 地人の遺体又は遺骨を埋葬する土地

十三 境内地 境内に属する土地であって,宗教法人法に掲げる土地(宗教法人の所有に属しないものを含む。)

十四 運河用地 運河法に掲げる土地

十五 水道用地 専ら給水の目的で敷設する水道の水源地,貯水池,ろ水場又は水道線路に要する土地

十六 用悪水路 かんがい用又は悪水はいせつ用の水路

十七 ため池 耕地かんがい用の用水貯留池

十八 堤 防水のために築造した堤防

十九 井溝 田畝又は村落の間にある通水路

二十 保安林 森林法に基づき農林水産大臣が保安林として指定した土地

二十一 公衆用道路 一般交通の用に供する道路による道路であるかどうかを問わない

     (広大地判定にも出てきます)

二十二 公園 公衆の遊楽のために供する土地

二十三 雑種地 以上のいずれにも該当しない土地

 

また不動産登記事務取扱手続準則69条では

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