（1）農地の概要

農地（田・畑）に対する固定資産税は、農業政策により、原則として、農地評価（宅地と比較すると極めて低い価格）、農地課税（宅地と比較すると極めて少ない税額）としている。

（2）農地の分類　　

農地は、①一般農地、②一般市街化区域農地、③特定市街化区域農地、④宅地等介在農地の4種類からなる。

①一般農地とは、市街化区域農地と宅地等介在農地を除いた市街化調整区域の農地や市街化区域農地から除くとされている農地などが該当します。

②一般市街化区域農地とは、三大都市圏の特定市意外に所在する市街化区域内の田および畑です（市街化区域内にある農地は、宅地並み評価となります）。

③特定市街化区域農地とは、 市街化区域農地のうち、三大都市圏にあるものをいいます。

※「特定市（三大都市圏の特定市）」とは、東京都の特別区、三大都市圏（首都圏、近畿圏、中部圏）にある政令指定都市及び既成市街地、近郊整備帯などに所在する市をいいます。　

④宅地等介在農地とは、農地転用許可を受けたが、実際は転用しておらず農地のままの状態にある土地です。これらの農地は、外見上農地としての形態をしていますが、農地法の規制がなくなるので、実質的には宅地等としての潜在的価値を有している（宅地に近い）と考えられ、一般の農地とは別の評価をしています。具体的には、一般の宅地並みの評価額から造成費を控除し評価を行う。

※市街化調整区域の宅地等介在農地については雑種地並みになります。他には介在田、介在畑があるが、基本的な扱いは介在農地と同様で、農地転用許可を受けたが、転用しておらず田、畑のままの状態にある土地のことである。

（3）農地の評価

農地は、利用制限が厳しく、また宅地への転用も難しいので（別記農地法3・4・5条）、基本的には農地評価としている。 市街化区域内の農地（市街化区域農地）は、農地転用の届出を提出するだけで原則自由に宅地に転用することができます。農地といっても性格的には宅地に非常に近いといえます。よって、市街化区域農地については、農地評価は適用せず、宅地並み評価（宅地と同程度の高い価格）としている。

　　　市街化区域農地の価格＝宅地としての価格ー造成費相当額

（3）農地の評価方法

田・畑（農地）の評価は、宅地の場合と同様に標準地を選定し、その標準地の価格に比準して評価します。

①一般農地の評価方法

農業が継続されることを前提とした田および畑をいい、農地としての生産力に着目して評価します

②一般市街化区域農地

宅地の価格を基準として求めた価格（宅地に転用する場合に通常必要と認められる造成費を控除して評価し、課税については農地に準じた課税になります）。

③特定市街化区域農地

宅地の価格を基準として求めた価格（宅地に転用する場合に通常必要と認められる造成費を控除して評価し、課税については宅地に準じた課税になります）。

よって、固定資産税の負担が重くなります。 

【判断】

（ア）現状のまま、高い固定資産税を払いながら、宅地へ転用・運用を図る可能性も考慮

（イ）宅地化して、アパート・マンション建設を検討する（居住用にすると、固定資産税額税額軽減も ：別記載）

（ウ）今後、農業を続けていくので、生産緑地指定をする＋農地の一括贈与【贈与税の納税猶予の選択も視野に】

※1）三大都市圏の市街化区域農地でもすべての地域で生産緑地指定出来るわけではありません（生産緑地指定出来る市は限られてます）

※2）上記に関連して、固定資産税の三大都市圏の市街化農地と農地の相続税・贈与税の納税猶予でいう三大都市圏の特定市は範囲が違います

　固定資産税の三大都市圏の市街化農地＞農地の相続税・贈与税の納税猶予でいう三大都市圏の特定市

④ 生産緑地

生産緑地の指定を受けると、一般農地の評価・課税になります。つまり、市街化調整区域の農地に準じた評価額・課税標準額になります。
市街化調整区域農地との違いは、市街化区域内であることから都市計画税が課税されることです。

（4）農地の課税

農地は、農業保護政策により、基本的には農地課税としている。三大都市圏の特定市に所在する農地（特定市街化区域農地）は、行政が優先的に市街化を図るべき区域として設定した区域内で宅地転用を促しているが現状では農地として使用されている。つまり宅地化したい土地であるにもかかわらず、効率的な運用が出来ていない土地である。よって、特定市街化区域農地については、宅地への転用を促すために税制面からも強化して宅地並み課税（宅地と同程度の高い税額）としている。これを課税の適正化措置という。

三大都市圏の特定市に所在する市街化区域農地（＝特定市街化区域農地）については、課税の適正化（宅地並み課税）が適用されます。

※後述【課税の適正化＝宅地並み課税】

宅地として評価、宅地に準じて課税

課税の適正化措置は、次の3つの要件を全て満たすものをいいます。

①三大都市圏の特定市に所在

②市街化区域内

③農地

【固定資産税額の計算】

特定市街化区域農地に対する固定資産税額は、負担水準が（1）0.8未満か（2）0.8以上かによって計算が変わります。

負担水準＝前年度課税標準額／（その年度分の価格×1／3）

【判定】

（1）負担水準＜0.8：市街化区域農地調整固定資産 

【固定資産税額の引き上げを要する】

（2）負担水準≧0.8：市街化農地据置固定資産税額

【前年度の固定資産税課税標準額を元に計算】

（1）負担水準が0.8未満の場合の特定市街化区域農地

①と②のいずれか低い金額×税率

①本来の税額

②市街化区域農地調整固定資産税額

③①と②のいすれか小さい金額

※算式は一般市街化区域農地に類似していますが、課税も宅地に準じた課税（一般市街化区域農地は農地課税）ですので、かなりの税額の負担が強いられます。 

①本来の税額

その年度の価格×1／3×軽減率×税率

※軽減率

軽減率は、農地課税だった農地が新たに課税の適正化（宅地並み課税）の適用を受けることによる税負担の急増を考慮し、段階的に税負担を増やし、宅地並み課税をすることを目的としています。

②市街化区域農地調整固定資産税額

（イ）原則

【前年度課税標準額（宅地並み評価）＋その年度の宅地並み評価額×1／3×5％】×

税率

（ロ）上限額

その年度の価格×1／3×8／10×税率

（ハ）下限額

その年度の価格×1／3×2／10×税率

上記においては、次により判定する

①上限額＜原則　　　　   →上限額

②下限額≦原則≦上限額→原則

③　　　　　 原則≦下限額→下限額

（1）負担水準が0.8以上の場合の特定市街化区域農地

負担水準が０．８以上の農地の固定資産税は、①と②を比較していずれか小さい方ですが、原則として前年度の税額となります（税負担据置：現在適正な水準での課税が行われている）。

①本来の税額

その年度の価格×1／3×軽減率×税率

②市街化区域農地据置固定資産税額

前年度課税標準額×税率