農地の固定資産税評価

(1)農地を保有している場合の固定資産税

固定資産税は、毎年1月1日(賦課期日)に、土地(農地含む)・家屋・償却資産を所有している人がその固定資産の価格をもとに算定される税額を、その固定資産の所在する市町村に納める税金です。土地・建物などの固定資産を保有していると、その価格に対して固定資産税が課税されます。

固定資産税=固定資産の評価額(課税標準額)×税率(1.4%) 

 

(2)固定資産税上での土地の評価

固定資産税では、土地の固定資産税に対しては

宅地、田、畑、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、雑種地に区分して評価しています。ここでは、田・畑のみに焦点をあてて記載します。

 

(3)納税義務者

毎年1月1日(賦課期日)において、固定資産課税台帳に所有者として登録されている者が納税義務者となります(台帳課税方式)

   

(4)課税対象資産

固定資産税を納める人は、原則として固定資産の所有者です。
土地  土地登記簿又は土地補充課税台帳に所有者として登記又は登録されている人
家屋  建物登記簿又は家屋補充課税台帳に所有者として登記又は登録されている人 

   

(5)納期限

原則として4月・7月・12月・2月です(市区町村の条例で変更も可能です)。
     

(6)農地の分類

農地の評価は、一般的に@市街化区域にある農地A市街化区域以外の農地に大別されます。市街化区域にある農地とは、都市計画法に規定する市街化区域内の農地をいいますが、例外的に以下のものは市街化区域の農地から除くこととされています。

@生産緑地地区内の農地(農地の納税猶予とも関わりますので、別記詳細に記述)

A都市計画施設として定められた公園、緑地又は墓園区域内の農地(広大地評価に影響)

B非課税の規定により固定資産税が課されない農地など

 農地区分

 農地の評価体系  農地課税

 一般農地

 農地評価  農地課税
 市街化区域農地 生産緑地内農地   農地評価  農地課税
一般市街化区域農地  宅地並み評価  一般の農地に準じた評価

三大都市圏の特定市街化区域農地

 宅地並み評価  宅地並み課税

※1 農地評価とは農地を農地として利用する場合における売買価額を基準として評価した価額をいいます。
※2 宅地並み評価とは当該市街化区域農地と状況が類似する宅地(類似宅地)の価格に比準する価格によって評価した価額をいいます。
※3 特定市街化区域農地とは東京都の特別区及び首都圏、近畿圏、中部圏の既成市街地、近郊整備地帯などに所在する区域内にある農地をいいます。
※4 一般農地とは生産緑地である農地及び市街化区域農地以外の農地をいいます。

農地の固定資産税評価と課税

(1)農地の概要

農地(田・畑)に対する固定資産税は、農業政策により、原則として農地評価(宅地と比較すると極めて低い価格)農地課税(宅地と比較すると極めて少ない税額)としている。

 

 

(2)農地の分類  

農地は、@一般農地、A一般市街化区域農地、B特定市街化区域農地、C宅地等介在農地の4種類からなる。

 

@一般農地とは、市街化区域農地と宅地等介在農地を除いた市街化調整区域の農地や市街化区域農地から除くとされている農地などが該当します。

 

A一般市街化区域農地とは三大都市圏の特定市意外に所在する市街化区域内の田および畑です(市街化区域内にある農地は、宅地並み評価となります)

 

B特定市街化区域農地とは市街化区域農地のうち、三大都市圏にあるものをいいます。

※「特定市(三大都市圏の特定市)」とは、東京都の特別区、三大都市圏(首都圏、近畿圏、中部圏)にある政令指定都市及び既成市街地、近郊整備帯などに所在する市をいいます。 

  

C宅地等介在農地とは農地転用許可を受けたが、実際は転用しておらず農地のままの状態にある土地です。これらの農地は、外見上農地としての形態をしていますが、農地法の規制がなくなるので、実質的には宅地等としての潜在的価値を有している(宅地に近い)考えられ、一般の農地とは別の評価をしています。具体的には、一般の宅地並みの評価額から造成費を控除し評価を行う

   

市街化調整区域の宅地等介在農地については雑種地並みになります。他には介在田、介在畑があるが、基本的な扱いは介在農地と同様で、農地転用許可を受けたが、転用しておらず田、畑のままの状態にある土地のことである

 

(3)農地の評価

農地は、利用制限が厳しく、また宅地への転用も難しいので(別記農地法3・4・5条)、基本的には農地評価としている。 市街化区域内の農地(市街化区域農地)は、農地転用の届出を提出するだけで原則自由に宅地に転用することができます。農地といっても性格的には宅地に非常に近いといえます。よって、市街化区域農地については、農地評価は適用せず宅地並み評価(宅地と同程度の高い価格)としている。

 

   市街化区域農地の価格=宅地としての価格ー造成費相当額

 

(3)農地の評価方法

田・畑(農地)の評価は、宅地の場合と同様に標準地を選定し、その標準地の価格に比準して評価します。

 

@一般農地の評価方法

農業が継続されることを前提とした田および畑をいい、農地としての生産力に着目して評価します

 

A一般市街化区域農地

宅地の価格を基準として求めた価格宅地に転用する場合に通常必要と認められる造成費を控除して評価し、課税については農地に準じた課税になります)。

  

B特定市街化区域農地

宅地の価格を基準として求めた価格(宅地に転用する場合に通常必要と認められる造成費を控除して評価し、課税については宅地に準じた課税になります)。

よって、固定資産税の負担が重くなります。 

     

【判断】

(ア)現状のまま、高い固定資産税を払いながら、宅地へ転用・運用を図る可能性も考慮

(イ)宅地化して、アパート・マンション建設を検討する(居住用にすると、固定資産税額税額軽減も :別記載)

(ウ)今後、農業を続けていくので、生産緑地指定をする+農地の一括贈与【贈与税の納税猶予の選択も視野に】

     

※1)三大都市圏の市街化区域農地でもすべての地域で生産緑地指定出来るわけではありません(生産緑地指定出来る市は限られてます)

※2)上記に関連して、固定資産税の三大都市圏の市街化農地農地の相続税・贈与税の納税猶予でいう三大都市圏の特定市は範囲が違います

 固定資産税の三大都市圏の市街化農地農地の相続税・贈与税の納税猶予でいう三大都市圏の特定市

  

C 生産緑地

生産緑地の指定を受けると、一般農地の評価・課税になります。つまり、市街化調整区域の農地に準じた評価額・課税標準額になります。
市街化調整区域農地との違いは、市街化区域内であることから都市計画税が課税されることです。
   

(4)農地の課税

農地は、農業保護政策により、基本的には農地課税としている。三大都市圏の特定市に所在する農地(特定市街化区域農地)は、行政が優先的に市街化を図るべき区域として設定した区域内で宅地転用を促しているが現状では農地として使用されている。つまり宅地化したい土地であるにもかかわらず、効率的な運用が出来ていない土地である。よって、特定市街化区域農地については、宅地への転用を促すために税制面からも強化して宅地並み課税(宅地と同程度の高い税額)としている。これを課税の適正化措という。

 

一般農地の固定資産税

一般農地の固定資産税は、次の(1)と(2)のいずれか小さい額を課税標準(税額計算の元となる数字)とします。

  

(1)本来の税額

(2)農地調整固定資産税額

(3)1)と(2)のいずれか小さい額 

 

一般農地については、基本的には(2)がとられるところがほとんどですので、この不景気で土地の価格が下落していますが、固定資産税額はなだらかに上昇します。

 

ただし、一般農地については、初めから固定資産税額が政策的にかなり安めに設定されています。

 

※ 農地評価【農地として利用する場合の売買価額】
一般農地の固定資産税評価額
は、その農地が農産物の収穫によってどれだけ収益をあげられるかということを基準として決められています。

  

(1)本来の税額

その年度分の固定資産税評価額×税率(標準税率1.4%)

 

(2)農地調整固定資産税額

前年度課税標準額×負担調整率×税率(標準税率1.4%)

農地については、宅地と異なり負担水準の区分に応じた負担調整率(増加率)を乗じて計算する。

 

負担調整率=前年度課税標準額/その年度分の価格

 負担水準の区分  負担調整率  課税標準額
 0.9以上  1.025

 本年度課税標準額=

前年度課税標準額×

負担調整率

 0.8以上0.9未満  1.05
 0.7以上0.8未満  1.075

   0.7未満

 1.1

一般市街化区域農地の固定資産税

一般市街化区域農地(※三大都市圏の特定市以外に所在する市街化区域農地)については、(1)本来の税額と(2)農地調整固定資産税額とを比較していずれか小さいほうをその年の固定資産税額とします。

  

固定資産税の三大都市圏の市街化農地農地の相続税・贈与税の納税猶予でいう三大都市圏の特定市は範囲が違います

 固定資産税の三大都市圏の市街化農地農地の相続税・贈与税の納税猶予でいう三大都市圏の特定市

 

(1)本来の税額

(2)農地調整固定資産税額

(3(1)と(2)のいずれか小さい額

 

 

一般市街化区域農地については、基本的には(2)がとられるところがほとんどですので、この不景気で土地の価格が下落していますが、固定資産税額はなだらかに上昇します。

 

ただし、一般市街化区域農地については、始めから評価が宅地並みに、政策的にかなり高めに設定されています。 しかし、課税は農地並みで課税しますので、後述する特定市街化区域農地と比べるとかなり固定資産税額は低めに抑えられます

 

宅地並み評価【類似宅地の価格を基準に求めた価額】 

  

(1)本来の税額

その年度分の固定資産税評価額×税率(標準税率1.4%)

 

(2)農地調整固定資産税額

前年度課税標準額×負担調整率×税率(標準税率1.4%)

農地については、宅地と異なり負担水準の区分に応じた負担調整率(増加率)を乗じて計算する。

負担調整率については、一般農地と同様です。

負担調整率=前年度課税標準額/その年度分の価格

 負担水準の区分  負担調整率  課税標準額
 0.9以上  1.025

 本年度課税標準額=

前年度課税標準額×

負担調整率

 0.8以上0.9未満  1.05
 0.7以上0.8未満  1.075

   0.7未満

 1.1

特定市街化区域農地の固定資産税

三大都市圏の特定市に所在する市街化区域農地(=特定市街化区域農地)については、課税の適正化(宅地並み課税)が適用されます。

※後述【課税の適正化=宅地並み課税

 

宅地として評価、宅地に準じて課税

 

課税の適正化措置は、次の3つの要件を全て満たすものをいいます。

@三大都市圏の特定市に所在

A市街化区域内

B農地

 

【固定資産税額の計算】

特定市街化区域農地に対する固定資産税額は、負担水準(1)0.8未満(2)0.8以上かによって計算が変わります。

 

負担水準=前年度課税標準額/(その年度分の価格×1/3)

 

【判定】

(1)負担水準<0.8:市街化区域農地調整固定資産 

【固定資産税額の引き上げを要する】

 

(2)負担水準≧0.8:市街化農地据置固定資産税額

【前年度の固定資産税課税標準額を元に計算】

 

(1)負担水準が0.8未満の場合の特定市街化区域農地

@とAのいずれか低い金額×税率

@本来の税額

A市街化区域農地調整固定資産税額

B@とAのいすれか小さい金額

 

※算式は一般市街化区域農地に類似していますが、課税も宅地に準じた課税(一般市街化区域農地は農地課税)ですので、かなりの税額の負担が強いられます。 

 

@本来の税額

その年度の価格×1/3×軽減率×税率

 

※軽減率

軽減率は、農地課税だった農地が新たに課税の適正化(宅地並み課税)の適用を受けることによる税負担の急増を考慮し、段階的に税負担を増やし、宅地並み課税をすることを目的としています。

 年度  初年度目  2年度目  3年度目  4年度目
 軽減率  0.2  0.4  0.6  0.8

 

A市街化区域農地調整固定資産税額

(イ)原則

【前年度課税標準額(宅地並み評価)+その年度の宅地並み評価額×1/3×5%】×

税率

(ロ)上限額

その年度の価格×1/3×8/10×税率

(ハ)下限額

その年度の価格×1/3×2/10×税率

 

上記においては、次により判定する

@上限額<原則       →上限額

A下限額≦原則≦上限額→原則

B      原則≦下限額→下限額

 

(1)負担水準が0.8以上の場合の特定市街化区域農地

負担水準が0.8以上の農地の固定資産税は、@とAを比較していずれか小さい方ですが、原則として前年度の税額となります(税負担据置:現在適正な水準での課税が行われている)。

@本来の税額

その年度の価格×1/3×軽減率×税率

 

A市街化区域農地据置固定資産税額

前年度課税標準額×税率

▲このページのトップに戻る