民法と借地借家法

貸家が老朽化して立ち退いてもらいたい

他人に貸している土地を明け渡してほしい

昔に契約した貸地や貸家を賃料があまりにも安すぎる

 

 

といった声をよく耳にします。実際に私の顧問先でも、「建物が老朽化し、崩れる恐れがある修繕して多額にお金をかけるくらいなら取り壊したい、火事の恐れもある、立退いてもらいたいが立退くに際して、立退料が多額に必要である」といった悩みを抱いている家主や地主がいます。

 

建物や土地の賃貸借に関しては、民法や借地借家法が適用されます。

平成4年8月1日に施行された借地借家法で若干の緩和はされたものの、民法や借地借家法はあくまでも借主保護を全面的に押し出している法律だといえます。

 

賃貸借契約に関しては、

民法と借地借家法を理解する必要があります

 

借地借家法はあくまで建物の所有を目的とする地上権若しくは賃借権に適用されますので、

駐車場や資材置き場・選挙事務所・住宅展示場などの短期所有・一時的な使用目的のものには適用されないこととされています。

民法の賃貸借契約

賃貸借契約とは、文字通り

対価を得て、モノを使用収益させる契約です。

契約とは、簡単にいうと、「約束」です。

民法では、賃貸借(ちんたいしゃく)とは、当事者の一方(貸主、賃貸人)がある物の使用及び収益を相手方(借主、賃借人)にさせることを約し、相手方がこれに対してその賃料を支払うことを約することを内容とする契約

と定めています。ここでは、使用貸借契約は対象外であり、記載を略します。

 

上述のとおり、貸家にあてはめると

貸家契約とは建物を他人に使用収益させると同時にその対価として賃料を収受する契約といえます。

 

民法では賃貸契約に関して、以下の4つの規定をおいてます。

(1)貸家の修繕義務(目的物の修繕義務)

賃貸物の使用及び収益に必要な修繕は、原則として賃貸人が負うものとされています。

また、賃借人も目的物の保存に必要な修繕行為を拒むことができないとされています。

特約で貸主が修繕義務を負わない旨を契約出来る条項もありますが、あくまでも特約を付すことが必要です。

 

(2)借家人の用法遵守義務・無断譲渡・貸付の禁止

借家人は、賃貸人の承諾がない限り、原則として借家権を譲渡したり、転貸することは出来ません。

賃借人は無断譲渡転貸をし、第三者に目的物を使用収益させた時は、賃貸人は契約の解除をすることが出来る(ただし、背信的行為にあたらない特段の事情がある場合は解除できないとする判例があります)。

(3)賃貸借契約の解約

(4)黙示の更新

賃貸借契約の期間終了後賃借人が物の使用・収益を継続しているにもかかわらず、賃貸人がそれを知っていて異議を述べないときは、従前の契約と同じ条件で(期間については定めのない契約となる)賃貸借契約を更新したものと推定されます。

賃貸契約が継続しているとみなされる場合

家屋の現況が、賃貸借契約が解消された場自用家屋評価つまり、貸家の減額がされないのが大原則です。ただし、以前賃貸借契約が締結されており家賃が未払の状態が続いている場合、すぐに自用地評価として高い税金がかけられた状況で申告していいのでしょうか?

 

下記のような参考になる裁決もありますので参考にしてみてください(あくまで参考裁決であり、実際の賃貸借の状況により検討の余地はあると思われます。専門家としっかり話し合ってください

 

〜平成21年10月23日〜 国税不服審判所 公開裁決参照

 原処分庁は、本件家屋について平成17年1月以降公共料金の使用実績がないこと、賃料の支払を確認できないこと及び請求人の被相続人の母親が死亡してからは貸しておらず空家であり、本件相続開始日において貸していない旨の原処分庁の調査担当者に対する申述をもって、賃貸されていたとは認められない旨主張する。

仮に賃借人が電気、ガス、水道を使用していなかったとしても、不在により使用がなかったにすぎず、本件家屋が賃貸借の目的となっていない理由とはならず、また、賃料の支払を確認できないことについては、確かに、平成10年11月以降支払われていないことが認められるが、被相続人が賃借人に対し借地借家法第26条第1項及び第27条第1項に規定する解約の申入れをした事実は認められず、借地借家法には賃料が未払である事実があれば解約されたものとみなす規定もないから家賃が未払になった後も賃貸借契約は継続していたというべきであるさらに、請求人の原処分庁の調査担当者への申述についても賃借人が平成9年7月以降平成21年4月ころまでの間も本件家屋に荷物を置い1て同所を占有していたこと、賃借人が父親の死亡後に被相続人から本件家屋を賃借したものであり、請求人も平成21年4月ころ、賃借人から残置家財の放棄承諾書の送付を受けるなど同人の適法な占有を前提とする行為をもしていることと整合せず、本件家屋が本件相続開始日において賃貸の用に供されていないことを裏付けるに足りるものとはいえない。

 したがって、これらの原処分庁の主張は採用することはできず、本件家屋は相続開始日において賃貸借の目的となっている貸家であると認められる。

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