農地を売った場合の税金概要

【農地を売った場合の譲渡所得税・住民税の概要】

 

(1)農地(土地)を譲渡した場合は、他の所得と区分して(分離課税)、その譲渡所得に対して所得税・住民税が課せられます。

 

(2)譲渡所得税・住民税には、政策推進の観点とその強制力の度合いにより特別控除の特例措置が講じられています。

農地についても、担い手への譲渡を促すため農業経営基盤強化促進法の農用地利用集積計画等により譲渡した場合には800万円買入協議により農地保有合理化法人又は農地利用集積円滑化団体に譲渡した場合は1,500万円の特別控除が認められます。

 

(3)土地利用計画に即した土地利用に誘導する観点農用地区域内の農地の有効利用促進の観点から、土地の買い換えに対する特例措置が講じられています。

 

(4)一定の要件に該当する場合には、固定資産の交換特例が認められます。

 

農地を譲渡した場合の800万円特別控除

 個人または農業生産法人が、農地を売り、譲渡益が発生すると、その譲渡益に対して所得税又は法人税がかかりますが、農業委員会のあっせんなどにより農地を地域の担い手に売った場合には、その譲渡益から一定額が控除特別控除)されます。

 

 つまり、農地等の譲渡が譲受人の農業経営の規模拡大等政策上望ましい方向で行われることを助長するため、農地等が一定の要件に該当する形で譲渡された場合には、農地等を譲渡した者の所得税等の課税につき次のような優遇措置が講じられています。

 

譲渡所得金額=譲渡収入金額−(取得費+ 譲渡費用) − 特別控除額

税額= 譲渡所得金額× (15% +5% )

【所得税15%・住民税5%】

※短期譲渡所得(取得後5年以内の売却)の場合の税率は、30%、9% となる

              

 (1)農地の譲渡所得税の800万円特別控除制度(概要)

@農業経営基盤強化促進法の利用権等促進事業で農地を売った場合には、譲渡所得について800万円の特別控除が受けられます。

 

A農業委員会のあっせん(農地移動適正化あっせん事業など)により、認定農業者等に農地を売った場合には、譲渡所得について800万円の特別控除が受けられます。

 

B農地保有合理化法人に売った場合には、譲渡所得について800万円(買入協議によって売った場合には1,500万円)の特別控除が受けられます。

 

農地法第3条に基づき売買した場合には、特別控除制度は受けることが出来ません

 

(2)農地保有合理化事業とは

 「農地保有の合理化」とは、日本農業の特徴ともいえる零細な経営や、零細な農地の保有形態を、より効率的に農業生産が展開できるような形にすることにあります。

 つまり、担い手農家の経営規模の拡大や、農地の集団化などを行うことで、効率的な農業生産が行われるようにしようということです。

「農地保有合理化事業」は、離農農家や規模縮小農家等から農地を買入れ又は借入れ、規模拡大による経営の安定を図ろうとする農業者に対して、農地を効率的に利用できるよう調整した上で、農地の売渡し又は貸付けを行う事業です。

 

「農地保有合理化法人」は、農業経営基盤強化促進法の規定に基づき、農地保有合理化事業を行う主体として位置付けられた法人をいいます。

                           

 (3)農業経営基盤強化促進法の概要(詳細は別記載)

 農業経営基盤強化促進法とは、効率かつ安定的な農業経営を育成し、その目標に向けて農業経営の改善を計画的に進めようとする農業者に対する農用地の利用集積を図り、これら農業者の経営管理の合理化などの農業経営基盤の強化を促進するための措置を総合的に講じたものです。

 

      農林水産省:農地の利用集積等に係る農地制度の概要 P4  

 

@農業経営基盤強化促進法と農地の納税猶予

 上記(2)の農地保有合理化事業(農地保有合理化法人が行う農用地売買、借受貸付け等の事業)で一定のもの、農業経営基盤強化促進事業(市町村が行う農用地利用集積計画に基づく農用地についての利用権の設定)の一環として貸し付けられた農地などが、納税猶予の対象となります。

 

A農業経営基盤強化促進法に伴う利用権設定等促進事業の概要(詳細別記載)

(ア)利用権設定等促進事業の概要

・「利用権設定等促進事業」とは、市と農業委員会が貸し手と借り手の間に入り貸借契約を成立させます。これまでのような農地法第3条の許可申請手続きは必要ありません。

・離作料(離作補償)の心配も無く、貸し手・借り手間の契約期間が終了すれば所有者へ農地が返還される制度です。

・一定の条件の下で、非農業者(=農作業に常時従事しない個人)や農業生産法人以外の法人も利用権の設定を受けることができます。
 注)「利用権」とは、賃貸借権または使用貸借権をいいます。

 

(イ)利用権設定等促進事業の留意点

@この制度によって農地の貸し借りができるのは、市街化調整区域内の農地や都市計画区域外の農地、市街化区域の生産緑地など厳密な制限があります(市区町村により異なります、農業委員会などに確認が必要です)。

 

A利用権を設定する農地は耕作のために利用されるものに限られます。
 また、すでに所有または貸借している農地も併せて耕作することが条件となります。

 

 

B借り手が見つかり利用権の設定が成立するまで時間を要することがあります。利用権設定が成立するまで、農地所有者において農地を適正に利用してもらうことが必要です。
 

 

C相続税納税猶予制度の適用について
 平成21年度農地税制が改正され、相続税の納税猶予の特例を受けている農地を貸し付けた場合でも、一定の条件のもと納税猶予は打ち切りとなりません
 

 

(4)農地移動適正化あっせん事業の概要

  農業委員会では、農地を売りたい貸したい人と、買いたい借りたい人を結び付け、農地の流動化をすすめる事業を行っています。

 

 

@農地移動適正化あっせん事業の目的

 この事業は、農用地等の権利(所有権、賃借権、その他の使用収益権)の移動が、農業によって自立しようとする意欲と能力を有する農業生産の中核的担い手となること
を志向する農業を営む者(農業生産法人、農業後継者及び新規就農希望者を含む。)の農業経営の規模の拡大及び農用地等の集団化に寄与し、かつ、農業振興地域整備計画に定める将来育成しようとする農業経営をできるだけ早く育成するために実施するものである。

 

 高齢や病気等で管理できなくなった農地を、これから農業を始めたい人・経営規模を拡大したい人に提供することによって、遊休農地・荒廃農地をなくし、農業振興をはかる取り組みです。

 農地移動適正化あっせん事業の対象となる「農用地等」には、農業振興地域の整備に関する法律に定める農用地等です。つまり、農業振興地域内にある農地(抵当権等が設定されていないこと)です。 

 

A事業の対象となる農用地等地域

農地を譲渡した場合の1500万円控除(買入協議制度)

(1)農地を譲渡した場合の1,500万円控除

農業経営基盤強化促進法の規定による買い入れ協議に基づき農地保有合理化法人により農用地区域内の農用地が買い入れられる場合

 

譲渡所得の計算=収入金額ー(取得費+譲渡費用)ー1,500万円

 

(2)買入協議制度とは(実施主体:農業委員会、市町村等)

 

買入協議制度とは認定農業者(農業経営基盤強化促進法の認定を受けた農業者)又は農地の所有者から、農業委員会に対し農業経営基盤強化促進法に基づく農地のあっせん申し出があった場合に、農業委員会及び農地保有合理化法人等が利用調整を行ってもなお、双方の合意が得られず、優良農地が認定農業者以外に渡る危険がある場合などに、当制度を利用して確実に認定農業者へ優良農地の集積を行うものです。

 

(下記に買入制度の流れについて記載します。若干の差異はあるようですので、詳しくは農業委員会・市区町村まで)

 

@農業委員会は、認定農業者から利用権の設定を受けたい旨の申出があった場合、又は農用地等の所有者から利用権の設定等についてのあっせんを受けたい旨の申出があった場合には、それらの申出の内容を勘案して認定農業者に対して利用権の設定等が行われるよう農用地の利用関係の調整に努める。
 

A農業委員会は、@の農用地の所有者からの申出の内容が当該農用地についての所有権移転に係わるものであり、かつ、当該農用地についての合理化法人を含めた調整において認定農業者に対する利用権の設定等が困難な場合であって、当該農用地について、当該農用地を含む周辺の地域における農用地の保有及び利用の現況及び将来の見通し等からみて、効率的かつ安定的な農業経営を営む者に対する農用地等の利用の集積を図るため、合理化法人(県公社)の買入れが特に必要であると認めるときは、市町村の長に対し、Bによる通知をするよう要請。

 

B市町村の長は、Aによる要請を受けた場合において、基本構想の達成に資する見地からみて、当該要請に係る農用地の買入れが特に必要であると認めたときは、合理化法人(県公社)が買入協議を行う旨を当該農用地の所有者に通知。この通知を受けた農用地の所有者は、正当な理由がなければ、当該通知に係る農用地の買入協議を拒んではならない。
 
C合理化法人は通知を受けた農用地の所有者と買入れについて協議
 通知を受けた農用地の所有者は、当該通知があった日から換算して3週間を経過するまでの間(その期間内に協 議が成立しないことが明らかになったときは、その時までの間)は、当該通知に係る農用地を当該通知において買 入協議を行うこととされた合理化法人(県公社)以外の者に譲り渡してはならない。この規定に違反して農用地を 譲り渡した者には過料が課される。

 

 D農用地を買入協議により買い入れた合理化法人(県公社)は、効率的かつ安定的な農業経営の育成に資するよう当該農用地を優先的に認定農業者に売渡し、又は貸し付ける。
 
                             買入協議の図解例

 

生産緑地が買い取られた場合の1500万円控除

 生産緑地指定を受けた農地については、農地の主たる従事者が死亡した場合など一定の自由が生じた場合には、生産緑地指定をした市町村に買取の申し出をすることができます。

 

 生産緑地指定を解除してその農地を売ろうとする場合先に市町村に買取の申し出をする必要があります。

市区町村は先買権を有しています。

 

 市区町村は防災の観点などから、生産緑地の買取をすることが出来る規定を設けておりますが、予算などの関係からまず買取をすることはありません。

 

 あまり出てきませんが、注意すべき生産緑地の買い取り申し出をし、一定の手続きを踏んで売買が成立した場合には、1,500万円の特別控除の制度があることです。

 

 滅多にに出てきませんので忘れがちな規定です。

 

※先買権

 所有者が物を第三者に売却した場合に,その売買契約に介入しうる権利であって,その行使によって,売主=第三者間の売買契約が売主=先買権者間に成立する。先買権の行使は売主に対する意思表示によってなされ,その結果,売主は目的物を先買権者に譲渡すべき義務を負い,先買権者は売主に代金を支払うべき義務を負う。 

 

 ※生産緑地法による買取規定

(生産緑地の買取りの申出) 
第十条   生産緑地(生産緑地のうち土地区画整理法第九十八条第一項 (大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法第八十三条 において準用する場合を含む。)の規定により仮換地として指定された土地にあつては、当該土地に対応する従前の土地。この項後段において同じ。)の所有者は、当該生産緑地に係る生産緑地地区に関する都市計画についての都市計画法第二十条第一項 (同法第二十一条第二項 において準用する場合を含む。)の規定による告示の日から起算して三十年を経過したとき、又は当該告示後に当該生産緑地に係る農林漁業の主たる従事者(当該生産緑地に係る農林漁業の業務に、当該業務につき国土交通省令で定めるところにより算定した割合以上従事している者を含む。)が死亡し、若しくは農林漁業に従事することを不可能にさせる故障として国土交通省令で定めるものを有するに至つたときは、市町村長に対し、国土交通省令で定める様式の書面をもつて、当該生産緑地を時価で買い取るべき旨を申し出ることができる。この場合において、当該生産緑地が他人の権利の目的となつているときは、第十二条第一項又は第二項の規定による買い取る旨の通知書の発送を条件として当該権利を消滅させる旨の当該権利を有する者の書面を添付しなければならない。  

 

(生産緑地の買取り等) 
第十一条   市町村長は、前条の規定による申出があつたときは、次項の規定により買取りの相手方が定められた場合を除き、特別の事情がない限り、当該生産緑地を時価で買い取るものとする。 
2   市町村長は、前条の規定による申出があつたときは、当該生産緑地の買取りを希望する地方公共団体等のうちから当該生産緑地の買取りの相手方を定めることができる。この場合において、当該生産緑地の周辺の地域における公園、緑地その他の公共空地の整備の状況及び土地利用の状況を勘案して必要があると認めるときは、公園、緑地その他の公共空地の敷地の用に供することを目的として買取りを希望する者を他の者に優先して定めなければならない。  

 

(生産緑地の買取りの通知等) 

第十二条   市町村長は、前条第二項の規定により買取りの相手方が定められた場合を除き、第十条の規定による申出があつた日から起算して一月以内に、当該生産緑地を時価で買い取る旨又は買い取らない旨を書面で当該生産緑地の所有者に通知しなければならない。 
2   前条第二項の規定により買取りの相手方として定められた者は、前項に規定する期間内に、当該生産緑地を時価で買い取る旨を書面で当該生産緑地の所有者及び市町村長に通知しなければならない。 
3   前二項の規定により買い取る旨の通知がされた場合における当該生産緑地の時価については、買い取る旨の通知をした者と生産緑地の所有者とが協議して定める。 
4   第六条第六項の規定は、前項の場合について準用する。 

 

(生産緑地の買取り希望の申出) 
第十五条   生産緑地の所有者は、第十条の規定による申出ができない場合であつても、疾病等により農林漁業に従事することが困難である等の特別の事情があるときは、市町村長に対し、国土交通省令で定めるところにより、当該生産緑地の買取りを申し出ることができる。 
2   市町村長は、前項の規定による申出がやむを得ないものであると認めるときは、当該生産緑地を自ら買い取ること又は地方公共団体等若しくは当該生産緑地において農林漁業に従事することを希望する者がこれを取得できるようにあつせんすることに努めなければならない。   

 

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