農地区分について

農地は、その土地の営農条件や市街地化の状況から判断して、農用地区域内農地、甲種農地、第1種農地、第2種農地、第3種農地の5種類に区分されます。
この5種類は農地転用の際の許可基準に大きく違いがありますので注意が必要です。
 

@農用地区域内農地

農地には約10年間農業を推進するための「農業振興地域」という特別に法律で制限された土地があります。さらにその中には農用地の利用確保として「農用地区域」というものがあります。農用地区域はさらに「農地」「採草放牧地」「農業用施設用地」「混牧林地」に分けられています。

農用地区域内農地とは、その名の通り農用地区にある土地で、原則として転用が認められることはありません
 

A甲種農地

甲種農地とは市街化調整区域内にある農地の中でも、特に良好な営農条件を備えている農地をいいます。原則農地転用が不許可となっています
 

B第1種農地

第1種農地とは、およそ10ヘクタール以上の規模の一団の農地土地改良事業などの対象となった農地生産性の高い良好な営農条件の農地がこれにあたり、原則農地転用が不許可ですが、公共性の高い事業の用に供する場合等は許可されます
 

C第2種農地

第2種農地とは、駅から500メートル以内の距離にあり、今後市街地として発展する見込みがある農地や生産性の低い農地をいいます。
土地周辺の他の農地が転用できない場合は許可されます。
 

D第3種農地

第3種農地とは駅から300メートル以内の距離にあり、都市的施設が整備された区域内または市街地区域内にある農地をいい、原則として転用が認められています

 

※それぞれにこのような違いがあり、一般的に原則不許可となっている農地の転用が認められることはほとんどありませんが、必ずしも不許可となるわけではありません。
公共性の高い事業に供するなど、適当な転用であると判断した場合には許可されることがありますので、気になる方は転用予定地の農業委員会までお問い合わせください。

 

◆農地法による用語の説明

農地 耕作の目的に供される土地。
採草放牧地 農地以外の土地で主として耕作又は養畜の事業のための採草又は家畜の放牧の目的に供されるもの。
農業用施設用地 耕作又は養畜の業務のために必要な農業用施設で、農林水産省令で定めるものの用に供される土地。
混牧林地 木竹の育成に供され、併せて耕作又は養畜の業務のための採草又は家畜の放牧の目的に供される土地。

相続税評価における農地区分と農地評価

(1)相続税の農地の区分

農地については、農地法などにより宅地への転用が制限されており、また、都市計画などにより地価事情も異なりますので、これらを考慮して、農地の価額は次の四種類に区分して評価します。
@純農地
A中間農地
B市街地周辺農地
C市街地農地
 

農地の評価を4区分に分類するのは、農地の価額が、その農地の宅地転用をする際の許可の可能性や困難度に応じての格差を考慮していると考えられます。

 

別記のとおり、農地を宅地等へ転用する場合には、農業委員会などへの許可又は届出が必要です。

 

(2)純農地及び中間農地の評価

純農地及び中間農地の評価は、倍率方式によって評価します。 倍率方式とは、その農地の固定資産税評価額に、国税局長が定める一定の倍率を乗じて評価する方法をいいます。

  

(3)市街地周辺農地の評価
市街地周辺農地の評価
は、その農地が市街地農地であるとした場合の価額の80%に相当する金額によって評価します
市街地周辺農地の評価

【その農地が宅地であるとして計算した場合の1u当たりの価額ー1u当たりの宅地造成費】×地積×80%

      

(4)市街地農地の評価

市街地農地の評価は、宅地比準方式又は倍率方式により評価します。
宅地比準方式とはその農地が宅地であるとした場合の価額からその農地を宅地に転用する場合にかかる造成費に相当する金額を控除した金額により評価する方法をいいます。
市街地農地の評価 

【その農地が宅地であるとして計算した場合の1u当たりの価額ー1u当たりの宅地造成費】×地積

 

※上記算式の「その農地が宅地であるとした場合の1平方メートル当たりの価額」は、具体的には、路線価方式により評価する地域にあっては、その路線価により、また倍率地域にあっては、評価しようとする農地に最も近接し、かつ、道路からの位置や形状等が最も類似する宅地の評価額を基として計算することになります。
また、「1平方メートル当たりの造成費の金額」は、整地、土盛り又は土止めに要する費用の額がおおむね同一と認められる地域ごとに、国税局長が定めています

相続税法に定める農地の範囲

(1)相続税の農地の区分

相続税評価に関して、農地については、上述のとおり次の四種類に区分して評価します。

@純農地
A中間農地
B市街地周辺農地
C市街地農地

   

(2)純農地の範囲

純農地とは、次に掲げる農地のうち、そのいずれかに該当するもので一般に、宅地の価額の影響を受けない農地のことをいいます。ただし、市街地農地の範囲に該当する農地を除く。

@農用地区域内にある農地
A市街化調整区域内にある農地のうち、第1種農地又は甲種農地に該当するもの
B上記@及びAに該当する農地以外の農地のうち、第1種農地に該当するもの。ただし、近傍農地の売買実例価額、精通者意見価格等に照らし、第2種農地又は第3種農地に準ずる農地と認められるものを除く

 

(3)中間農地の範囲

中間農地とは、次に掲げる農地のうち、そのいずれかに該当するもので一般に都市近郊にある農地のことをいいます。ただし市街地農地の範囲に該当する農地を除く。

@第2種農地に該当するもの
A上記@に該当する農地以外の農地のうち、近傍農地の売買実例価額、精通者意見価格等に照らし
第2種農地に準ずる農地と認められるもの

          

(4)市街地周辺農地の範囲

市街地農地とは、次に掲げる農地(おおむね宅地などに転用することができる農地のうち、そのいずれかに該当するものをいう。

@第3種農地に該当するもの

A上記@に該当する農地以外の農地のうち、近傍農地の売買実例価額、精通者意見価格等に照らし、第3種農地に準ずる農地と認められるもの

   

(5)市街地農地の範囲

市街地農地とは、主として市街化区域内にある農地のことをいい、次に掲げる農地のうち、そのいずれかに該当するものをいう。

@農地法第4条≪農地の転用の制限≫又は第5条≪農地又は採草放牧地の転用のための権利移動の制限≫規定する許可(以下「転用許可」という。)を受けた農地

A市街化区域内にある農地

B農地法等の一部を改正する法律附則第2条第5項の規定によりなお従前の例によるものとされる改正前の農地法第7条第1項第4号の規定により、転用許可を要しない農地として、都道府県知事の指定を受けたもの


 

 

市街地農地の評価単位

市街地農地及び市街地周辺農地(以下、市街地農地等という。)の評価単位は、「利用の単位となっている一団の農地」とされています。

                         市街地農地等の評価明細書

市街地農地と市街化周辺農地の見分け方

市街地農地と市街地周辺農地については、別記していますが、もう一度確認のため記載します。

 

(1)市街地農地の範囲

市街地農地とは、次に掲げる農地のうち、そのいずれかに該当するものをいう。

 

@農地法第4条≪農地の転用の制限≫又は第5条≪農地又は採草放牧地の転用のための権利移動の制限≫に規定する許可(以下「転用許可」という。)を受けた農地

 

A市街化区域内にある農地

B農地法等の規定により、転用許可を要しない農地として、都道府県知事の指定を受けたもの

市街化農地の細かい定義は上述してますが、まずは、「市街化区域内の農地は市街地農地」と考えればよいといえます。

 

(2)市街地周辺農地の範囲

 市街地周辺農地とは、次に掲げる農地のうち、そのいずれかに該当するものをいう。ただし、≪市街地農地の範囲に該当する農地を除く

 

よって、市街化区域農地であるものは、市街地周辺農地ではありません

 

@第3種農地に該当するもの

A上記@に該当する農地以外の農地のうち、近傍農地の売買実例価額、精通者意見価格等に照らし、第3種農地に準ずる農地と認められるもの

 

 市街地周辺農地は、市街地に近接する宅地化傾向の強い農地であるため、付近の宅地価格の影響により、農地としての価額よりむしろ宅地の価額に類似する価額で取引されているのが実情です。
 

 そのため、地周辺農地の価額は、その付近にある宅地の価額を基とし、その宅地とその農地の位置、形状等の条件の差を考慮して、その農地が宅地であるとした場合の価額を求め、その価額からその農地を宅地に転用する場合に通常必要と認められる造成費に相当する金額を控除し、その控除後の価額の80%に相当する金額で評価することとしています。

 

(3)市街地農地評価額×80%としている理由

市街地農地の評価に対し、80%相当額に減価することとしているのは、宅地転用が許可される地域の農地ではあるものの、まだ現実に許可を受けていないことを考慮しています。

 

(4)財産評価基準書・評価倍率表の確認

財産評価基準は、相続、遺贈又は贈与により取得した財産に係る相続税及び贈与税の財産を評価する場合に適用します。

国税庁のホームページ上に掲載されていますので、都道府県・地区区分を確認して判断します。

  財産評価基準書・評価倍率表の見方

上記財産評価基準書のうち、農地の判定に関するもののみを抜き出します。下記(1)〜(3)の手順に添って判定します。

 

(1)「町(丁目)又は大字名」欄
「町(丁目)又は大字名」欄には、市区町村ごとに、町(丁目)又は大字名を五十音順に記載しています。

 

(2) 「適用地域名」欄
「適用地域名」欄に、「全域」とある場合には、その町(丁目)又は大字の全域が路線価地域又は倍率地域であることを示しています。
また、「一部」又は「路線価地域」とある場合には、その町(丁目)又は大字の地域に路線価地域と倍率地域が存在することを示しています。
したがって、この場合には、路線価図により、その評価しようとする土地等が路線価地域又は倍率地域のいずれに所在するかを確認する必要があります。

 

(3)「田」、「畑」欄

「田」、「畑」欄には、その地域の「田」、「畑」の価額を評価する場合における農地の分類、評価方式及び固定資産税評価額に乗ずる倍率を記載しています。
なお、農地の分類等は、次に掲げる略称を用いて記載しています。
(農地の分類等) (略称)
純農地 ………………………… 純
中間農地 ………………………… 中
市街地周辺農地 …………………………周比準
市街地農地 …………………………比準 又は 市比準
(注) 「比準」、「市比準」及び「周比準」と表示してある地域は、付近の宅地の価額に比準(「宅地比準方式」という。)して評価する地域です。

 

(5)役所での実地調査 

農地の範囲の確認や農地を評価する場合には、役所での実地調査(農業委員会、都市計画課・建築基準課・開発指導課等)が必須となります

 

市街地農地はもちろん、市街地周辺農地に該当する土地は、都市計画法における開発許可が取得可能もしくは将来的に可能な場合があります

 

宅地に比準して評価しますので、農地でもかなりの評価額となります。評価額を適正に下げる
ために現地確認調査の上、かなり広大な農地について(市街化区域で500u以上)は大地評価(24-4)適用の可能性を探ることが必要になってきます。

 

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