生前贈与とは、相続税対策の一環として、生前に相続予定者等に資産（財産）を贈与することです。なんといっても一番に検討すべき対策です。贈与税は、1年ごとに1度、贈与を受けた者ごとに課される税金です（遺産取得税課税です）。財産を生前に贈与することで、将来課されるべき税金（相続税）を抑えるための生前からの対策です。

抑えるべき点（ポイント）は、相続税で課されるべき税率よりも低い税率で財産を贈与する点です。しかも早い時点でこの対策を毎年行っておくと、相続時にはかなりの財産を移転することが可能です。 

（注）贈与税には基礎控除110万円までは税金がかかりません。

贈与税は、相続税を補完するものとして、罰則的に高い税率が課せられています。主要な税金の中で一番高い税率がかかります。よって、現状を把握したうえで、財産を移転させることが大切です。

ただし、かなりの財産を持っておられる方に関しては、110万円を相続人に対して贈与していくだけではあまり対策とはなりません。亡くなるまでにいかに税務署に税金を払いながらも財産を毎年移転させるかがポイントになります。後述しますが、相続人に対して贈与するのと、相続人関係者（相続人の妻や子供）に対して贈与するのでは、取扱いが違いますので注意が必要です。 

※贈与税対策に関しては、別途贈与対策にて詳しく述べることと致します。

婚姻期間20年以上の夫婦間でマイホームを贈与する場合には、最高2,000万円（贈与税の基礎控除110万円と合わせると、2,110万円まで）の配偶者控除を受けることが出来ます。 つまり、夫婦の間で居住用不動産又は居住用不動産の購入資金の贈与があった時には、贈与税の申告をすれば、基礎控除最高110万円の他に最高2,000万円までの配偶者控除が受けられます。この贈与税の配偶者控除は、同じ配偶者間において一生で一度しか受けることが出来ません。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　贈与税の配偶者控除　国税庁ﾎｰﾑﾍﾟｰｼﾞ

<控除を受けるための要件>

①夫婦の婚姻期間が20年以上（1年未満切捨て）であること

②贈与財産が国内にある居住用の土地や家屋であること（その取得資金も含まれます）。

③贈与を受けた年の翌年3月15日までに贈与を受けた土地や家屋に実際に居住し、その後も引き続いて居住する見込みであること

<控除を受けるための手続き>

【贈与税の配偶者控除】掲載欄に別記

相続税は、平成22年末段階で100人死亡したら、申告実績は概ね4人の申告があるといわれています。つまり4％しかありません（平成23年度税制改正大綱で、基礎控除額の引き下げや生命保険の非課税限度額の厳格化などによって6人〜7人（6％〜7％）になるといわれています。申告実績が挙がっていないことや、所得税や法人税のと違い一生に一度しか申告はありません。よって、かなりの確率で調査があります。 その際にもっとも注意すべきものが、亡くなった被相続人が贈与をした名義預金です。相続・贈与対策に熱心な方ほど、110万円の贈与税の基礎控除の範囲内で、奥様やお孫さんの通帳に110万円までの金額を毎年振り込んでいる例が多くみられますが、対策をきっちり打っておかないと被相続人の相続税財産に名義預金として計上させられます。 要は、「名義だけ変えているけど実体は本人の財産ですよね」ということです。つまり、名義を書き換えても実際に管理・所有しているのは名義を書き換える前の所有者であり、名義は異なっていても実質財産に含まれるからです。

同様なものとしてよく調査でいわれるのが、「みなし相続財産」である生命保険契約等です（同様に、保険契約者名が妻や子供などの相続人になっているが、実際は被相続人が掛け金を支払っていて対策が出来ていないもの<また保険期間の途中で契約者を相続人に変えているものも、よく名義のみで実質被相続人が掛けたものといわれます>などもよく指摘されます。

【贈与の事実はあったのか】

贈与とは、上述している通り、契約です。口約束でも法的には有効ですが（要は「あげます」「もらいます」の意思表示さえあれば成立します。つまり、贈与する人が「あげます」だけで、もらう人が「知りません」では、贈与契約になっていません。しかし、税務調査で税務署員を納得させるべき根拠（下準備）が必要です。まだ未成年で教育上の配慮などから、通帳や保険契約、有価証券などを被相続人が管理しているケースがほとんどです。これでは、形だけで実際の贈与にはなってません（不十分です）。

【いかに贈与の事実を残し、税務調査に対抗しうる証拠・根拠を残すかにかかってます】 

相続対策をしたつもりが、逆効果となり実際の税務調査では対抗できないケースも多くみられます。生前対策をする際には、くれぐれも実務に精通している税理士に相談しましょう。

　負の財産（債務など）をひも付きで財産と抱き合わせで贈与した場合、相続税評価額・固定資産税評価額ではなく時価で贈与があったものとして取り扱う(平成元年3月29日付直評5外)ものとされています。

　ただし、特によくある収益不動産を例として、敷金・預り金・保証金・建設協力金（以下「預り敷金等」）などを収益不動産と一緒にひも付きで贈与した場合には、下記の照会要旨を参照して、預り敷金等相当額を現預金等で一緒に贈与した場合、土地・建物は、時価相当額ではなく、相続税評価額・固定資産税評価額贈与があったものとして取り扱っても差し支えないものとされています「負担付贈与又は対価を伴う取引により取得した土地等及び家屋等に係る評価並びに相続税法第7条及び第9条の規定の適用について」。

　国税庁は平成16年に以下について、次のように解説しております。

【照会要旨】

父親は、長男に対して賃貸アパート(建物)の贈与をしたが、本件贈与に当たって、賃借人から預かった敷金に相当する現金200万円の贈与も同時に行っている。この場合、負担付贈与通達(平成元年3月29日付直評5外)の適用を受けることとなりますか。

【回答要旨】

　敷金とは、不動産の賃借人が、賃料その他の債務を担保するために契約成立の際、あらかじめ賃貸人に交付する金銭(権利金と異なり、賃貸借契約が終了すれば賃借人に債務の未払いがない限り返還されます。)であり、その法的性格は、停止条件付返還債務である(判例・通説)とされています。
　また、賃貸中の建物の所有権の移転があった場合には、旧所有者に差し入れた敷金が現存する限り、たとえ新旧所有者間に敷金の引継ぎがなくても、賃貸中の建物の新所有者は当然に敷金を引き継ぐ(判例・通説)とされています。
　ところで、照会のように、旧所有者(父親)が賃借人に対して敷金返還義務を負っている状態で、新所有者(長男)に対し賃貸アパートを贈与した場合には、法形式上は、負担付贈与に該当しますが、当該敷金返還義務に相当する現金の贈与を同時に行っている場合には、一般的に当該敷金返還債務を承継させ(す)る意図が贈与者・受贈者間においてなく、実質的な負担はないと認定することができます。
　したがって、照会の場合については、実質的に負担付贈与に当たらないと解するのが相当ですから、負担付贈与通達の適用はありません。

(注)　なお、照会の場合については、実質的に負担付贈与に該当せず、譲渡の対価がありませんので父親に対して譲渡所得に係る課税は生じません

 結論として、賃貸アパートを贈与する際に、敷金相当額の現金の贈与も一緒にすべきことが重要不可欠です。