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賃貸借契約とは、文字通り
対価を得て、モノを使用収益させる契約です。
契約とは、簡単にいうと、「約束」です。
民法では、賃貸借(ちんたいしゃく)とは、当事者の一方(貸主、賃貸人)がある物の使用及び収益を相手方(借主、賃借人)にさせることを約し、相手方がこれに対してその賃料を支払うことを約することを内容とする契約
と定めています。ここでは、使用貸借契約は対象外であり、記載を略します。
上述のとおり、貸家にあてはめると
貸家契約とは、建物を他人に使用収益させると同時にその対価として賃料を収受する契約といえます。
民法では賃貸契約に関して、以下の4つの規定をおいてます。
(1)貸家の修繕義務(目的物の修繕義務)
賃貸物の使用及び収益に必要な修繕は、原則として賃貸人が負うものとされています。
また、賃借人も目的物の保存に必要な修繕行為を拒むことができないとされています。
特約で貸主が修繕義務を負わない旨を契約出来る条項もありますが、あくまでも特約を付すことが必要です。
(2)借家人の用法遵守義務・無断譲渡・貸付の禁止
借家人は、賃貸人の承諾がない限り、原則として借家権を譲渡したり、転貸することは出来ません。
賃借人は無断譲渡転貸をし、第三者に目的物を使用収益させた時は、賃貸人は契約の解除をすることが出来る(ただし、背信的行為にあたらない特段の事情がある場合は解除できないとする判例があります)。
(3)賃貸借契約の解約
(4)黙示の更新
賃貸借契約の期間終了後、賃借人が物の使用・収益を継続しているにもかかわらず、賃貸人がそれを知っていて異議を述べないときは、従前の契約と同じ条件で(期間については定めのない契約となる)賃貸借契約を更新したものと推定されます。
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