②上記①に該当する農地以外の農地のうち、近傍農地の売買実例価額、精通者意見価格等に照らし、第3種農地に準ずる農地と認められるもの

 　市街地周辺農地は、市街地に近接する宅地化傾向の強い農地であるため、付近の宅地価格の影響により、農地としての価額よりむしろ宅地の価額に類似する価額で取引されているのが実情です。

　　そのため、市街地周辺農地の価額は、その付近にある宅地の価額を基とし、その宅地とその農地の位置、形状等の条件の差を考慮して、その農地が宅地であるとした場合の価額を求め、その価額からその農地を宅地に転用する場合に通常必要と認められる造成費に相当する金額を控除し、その控除後の価額の80％に相当する金額で評価することとしています。

（3）市街地農地評価額×80％としている理由

市街地農地の評価に対し、80％相当額に減価することとしているのは、宅地転用が許可される地域の農地ではあるものの、まだ現実に許可を受けていないことを考慮しています。

（4）財産評価基準書・評価倍率表の確認

財産評価基準は、相続、遺贈又は贈与により取得した財産に係る相続税及び贈与税の財産を評価する場合に適用します。

国税庁のホームページ上に掲載されていますので、都道府県・地区区分を確認して判断します。

  財産評価基準書・評価倍率表の見方

上記財産評価基準書のうち、農地の判定に関するもののみを抜き出します。下記（1）〜（3）の手順に添って判定します。

（1）「町（丁目）又は大字名」欄

「町（丁目）又は大字名」欄には、市区町村ごとに、町（丁目）又は大字名を五十音順に記載しています。

（2） 「適用地域名」欄

「適用地域名」欄に、「全域」とある場合には、その町（丁目）又は大字の全域が路線価地域又は倍率地域であることを示しています。
また、「一部」又は「路線価地域」とある場合には、その町（丁目）又は大字の地域に路線価地域と倍率地域が存在することを示しています。
したがって、この場合には、路線価図により、その評価しようとする土地等が路線価地域又は倍率地域のいずれに所在するかを確認する必要があります。

（3）「田」、「畑」欄

「田」、「畑」欄には、その地域の「田」、「畑」の価額を評価する場合における農地の分類、評価方式及び固定資産税評価額に乗ずる倍率を記載しています。
なお、農地の分類等は、次に掲げる略称を用いて記載しています。
（農地の分類等） (略称)
純農地 ………………………… 純
中間農地 ………………………… 中
市街地周辺農地 …………………………周比準
市街地農地 …………………………比準 又は 市比準
(注) 「比準」、「市比準」及び「周比準」と表示してある地域は、付近の宅地の価額に比準（「宅地比準方式」という。）して評価する地域です。

（5）役所での実地調査 

農地の範囲の確認や農地を評価する場合には、役所での実地調査（農業委員会、都市計画課・建築基準課・開発指導課等）が必須となります。

 市街地農地はもちろん、市街地周辺農地に該当する土地は、都市計画法における開発許可が取得可能もしくは将来的に可能な場合があります。

宅地に比準して評価しますので、農地でもかなりの評価額となります。評価額を適正に下げる

ために現地確認調査の上、かなり広大な農地について（市街化区域で500㎡以上）は広大地評価（24-4）適用の可能性を探ることが必要になってきます。