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預り保証金（敷金）付で収益物件を贈与した場合：負担付贈与の適用除外
負の財産（債務など）をひも付きで財産と抱き合わせで贈与した場合、相続税評価額・固定資産税評価額ではなく時価で贈与があったものとして取り扱う(平成元年3月29日付直評5外)ものとされています。
ただし、特によくある収益不動産を例として、敷金・預り金・保証金・建設協力金（以下「預り敷金等」）などを収益不動産と一緒にひも付きで贈与した場合には、下記の照会要旨を参照して、預り敷金等相当額を現預金等で一緒に贈与した場合、土地・建物は、時価相当額ではなく、相続税評価額・固定資産税評価額贈与があったものとして取り扱っても差し支えないものとされています「負担付贈与又は対価を伴う取引により取得した土地等及び家屋等に係る評価並びに相続税法第7条及び第9条の規定の適用について」。
国税庁は平成16年に以下について、次のように解説しております。
【照会要旨】
父親は、長男に対して賃貸アパート(建物)の贈与をしたが、本件贈与に当たって、賃借人から預かった敷金に相当する現金200万円の贈与も同時に行っている。この場合、負担付贈与通達(平成元年3月29日付直評5外)の適用を受けることとなりますか。
【回答要旨】
敷金とは、不動産の賃借人が、賃料その他の債務を担保するために契約成立の際、あらかじめ賃貸人に交付する金銭(権利金と異なり、賃貸借契約が終了すれば賃借人に債務の未払いがない限り返還されます。)であり、その法的性格は、停止条件付返還債務である(判例・通説)とされています。
また、賃貸中の建物の所有権の移転があった場合には、旧所有者に差し入れた敷金が現存する限り、たとえ新旧所有者間に敷金の引継ぎがなくても、賃貸中の建物の新所有者は当然に敷金を引き継ぐ(判例・通説)とされています。
ところで、照会のように、旧所有者(父親)が賃借人に対して敷金返還義務を負っている状態で、新所有者(長男)に対し賃貸アパートを贈与した場合には、法形式上は、負担付贈与に該当しますが、当該敷金返還義務に相当する現金の贈与を同時に行っている場合には、一般的に当該敷金返還債務を承継させ(す)る意図が贈与者・受贈者間においてなく、実質的な負担はないと認定することができます。
したがって、照会の場合については、実質的に負担付贈与に当たらないと解するのが相当ですから、負担付贈与通達の適用はありません。
(注) なお、照会の場合については、実質的に負担付贈与に該当せず、譲渡の対価がありませんので父親に対して譲渡所得に係る課税は生じません
結論として、賃貸アパートを贈与する際に、敷金相当額の現金の贈与も一緒にすべきことが重要不可欠です。
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